金华2023年下半年土拍 金华7月土拍

传闻落地!住建部央行喊重点房企开会,新规已形成,释放哪些信号?

监管部门喊房企开会谈融资新规的传闻终于落地！

8月23日，证券时报记者从住建部获悉，8月20日，住建部、央行在京召开了重点房地产企业座谈会，会议指出，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，融资新规内容或与此前传闻差不多，参会的多为TOP20房企，尤其是负债率比较高的房企融资将受到监控。预计未来几个月，房企会加紧促销卖房回笼资金，以使企业经营面保持平稳。对中小房企或没列入监控和试点的企业也将产生间接的威慑作用。融资新规也是对融资激进型房企的警示，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归。

落实房地产金融审慎管理制度

证券时报记者8月23日从住建部获悉，8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，此次会议是对此前“7.24房地产座谈会”精神的进一步落实。“之前高级别会议后，有些城市调控升级是地方层面的落实，住建部和央行会同其他部门也要落实，这次是针对房地产开发企业层面的落实。”他说。

在“7.24房地产座谈会”上，主要围绕房地产长效机制提出了下一阶段的重点工作，其中提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

此次会议提出“实施好房地产金融审慎管理制度”，“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。“房企融资层面监管是央行近期一直在推进的，建立了资金监管监测体系。”杨红旭说。

“除了提出实施好房地产金融审慎管理制度外，此次会议还强调防范化解房地产金融风险。”杨红旭对证券时报记者说，这也是对2018-2020年三大攻坚战中防范化解重大风险攻坚战中涉及的防范房地产金融风险的层层落实。

尽管此次会议并没有披露资金监测和融资管理规则的框架内容，但杨红旭认为，融资新规或与此前传闻中的内容差不多。

值得注意的是，在“资金监测和融资管理规则”几个字前面有个关键词是“重点房地产企业”，这意味着新规并不是整个行业“一刀切”的规则，而是针对行业重点企业的。

证券时报记者从房企处了解到，此次参会的房企包括碧桂园、万科、恒大等十余家大型房企，以TOP20房企为主。

谈到融资监管新规对行业、企业的影响，杨红旭对证券时前乎报记者表示，被监管的企业主要是大企业，尤其上市公司，不分国企和民企，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。估计未来几个月到年底，尤其是9、10月份可能会表现出来，有些企业会加紧促销买房回笼资金，以使企业经营面保持平稳。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，但会起到间接的威慑作用。

间接引导土地市场逐步回归

业内人士认为，融资新规能够倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归。

今年下半年，土地神袭市场热度不减。证券时报记者根据公开报道梳理，仅7月29日一天，就有上海、南通、无锡、珠海、常州等多地成交地块溢价率超过30%，其中，南通地块更是鏖战8小时竞价482轮成交，溢价率超过60%。进入8月以来，竞价超百轮或高溢价率地块频现。

值得注意的是，上海近期土地市场成交火热。8月7日，上海闵行区1宗住宅用地出让，最终，被旭辉+融信联合体以45.23亿元竞得，折合楼面价5.48万元/平方米，溢价率40.6%；8月11日，上海市闵行区又1宗住宅用地出让，最终经过150余轮竞价，被华慧瞎悉发以64.35亿元竞得，折合楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%；8月17日，上海嘉定1宗住宅用地出让，最终经过81轮竞价，被融信以48亿元拿下，楼面价38763元/平方米，溢价率35.5%；8月20日，上海市青浦区1住宅用地出让，最终经过170余轮竞价，被远洋以22.6604万元竞得，折合楼面价38484元/平方米，溢价率34.6%。

此外，金华、佛山均现溢价率超50%成交地块，徐州更有地块溢价率超100%。其中，8月12日，碧桂园以23.1亿元竞得的金华市宅地，溢价率高达54%；8月19日，龙光以16.23亿元竞得的佛山地块，溢价率高达55.7%；8月11日，徐州市一地块经过147轮竞价，最终被南京安居以19.30亿元竞得，溢价率144%。

值得注意的是，8月18日，南京因前期土地市场高热出台了土拍新规，明确地价到了最高限价后将改摇号，并对房企竞拍数量进行了限制，还将竞买保证金比例最高增至80%，热点区域不低于50%。这也给其他热点城市敲响了警钟。

克而瑞研究中心数据显示，7月南京土地出让金高达478.3亿元，同比增长71.03%，楼面价达到10308元/平方米，同比增长54.28%。截至8月20日，今年南京土地出让金已达到1288亿元，整体溢价率为12.01%。

据克而瑞研究中心统计，7月份超百轮竞拍地块有48宗，其中，长三角城市超百轮竞拍地块合计39宗，占据全国的81%，依然是房企竞争优质地块的主战场，热度最高的宁波就有9宗，占比约为19%。另外，嘉兴一宗地块竞价轮次高达347轮。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，需要警惕的是，当前热点板块地价已涨至高位，盈利空间已非常小，房企在竞拍时要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利润空间不足的风险。对于地价过快上涨的热点城市，未来不排除出台相应针对性政策的可能性，预计在“房住不炒”基调下，后续土地市场过热城市供地节奏和数量或将调整，市场也将转向平稳。

中指研究院认为，在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。融资监管制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。这也是对融资激进型房企的警示，同时，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归，促进楼市健康发展。

多城集中供地“急刹车” 土拍规则或迎大调整

继深圳宣布中止第二批集中供地之后，多个城市加入了土拍延期行列。
临期“急刹车”背后，或将迎来土拍规则调整，各城市房地产调控的“手术刀”指向土地市场，“稳地价”真正走向“控实际地价”，继而有利于房价水平的稳定。
8月10日，天津发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》（以下简称“《补充公告》”），将第二批集中供地挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日。
不只如此，《补充公告》还增加了5个条件，要求参拍企业具备房地产开发企业资质，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明，须由自有账户交纳竞买保证金等。
值得注意的是，天津规定单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，并对61宗地块的最高限价进行了调整，据21世纪经济报道记者计算，所有地块的溢价率由原来不超过50%降到了不超过15%。
天津土拍规则的变化，与坊间所说的自然资源部闭门会议做出的政策调整相吻合。坊间流传的文件信息显示，自然资源部要求各地方政府调整土拍政策，要点包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人”等。
21世纪经济报道记者从多个信源处证实了该文件。
8月11日，青岛宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次实施公开出让时间以届时公告为准。21世纪经济报道记者致电青岛市自然资源和规划局得知，“集中土拍后面可能会有大的调整，具体以公告为主，我们没办法提供准确信息”。
与此同时，杭州、无锡、东莞、金华、惠州等热点城市也于近期纷纷调整了土拍规则，实施以“限房价、控地价、提品质”为主的竞拍方式。
亿翰智库分析指出，通过调整土拍规则控制核心城市的土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既可以保持土地公平合理的出让，又将促进整体市场保持低位运行。
解决首批集中供地高溢价问题
22个实施集中供地的城市中，杭州首批土拍热度相对较高，溢价率为26%，在22城中排名较前，有41宗地块因溢价封顶以竞自持成交，自持比例最高达40%。
为遏制土拍市场高热，杭州于7月30日宣布调整第二批集中土拍规则，一方面取消5000万保证金托底机制，将保证金比例恢复20%，提高房企竞拍门槛；另一方面下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移宴散正交政府”，在实现稳地价目标的同时加快推进城市租赁住房建设，引导房企理性拿地；此外还实行竞品质试点，先竞品质后竞地价，竞品质试点地块实行现房销售，同时设定溢价率上限为10%。
无锡首批土拍中16宗土地有14宗是地价触顶进行竞租赁或配建，在第二批集中土拍中调整为所有地块均采取触顶摇号方式，希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。
而实际效果的确立竿见影，无锡第二批集中土拍住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%相比有明显回落，同时，多宗地块实际成交地价控制在合理水平。掘态
相较之下，近来第二批集中出让延期或中止的城市中，天津、深圳和青岛此前初次公告的第二批集中土拍规则并未有大的变化，没能针对问题做出有效反应。
天津针对第二批集中土拍初次公告中仅提及加入自持租赁的硬性要求，其余并无改变。于是8月10日重发的补充公告中，将61宗地块的最高限价溢价率从不高于50%降到了不高于15%，竞拍方式也改为“限地价摇号”，同时还要求房企出具资质证明，加强竞拍房企的资格审核。
深圳首批集中土拍溢价率为30.9%，属于土拍热度较高城市，但第二批集中土拍设定的溢价上限仍高达45%，青岛也并未对第二批集中土拍的溢价率进一步限制。克而瑞地产研究中心指出，“这并不符合中央‘稳地价、稳预期’的调控要求，由此也不难理解，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍为何相继被暂缓或延后。”
据克而瑞地产研究中心预测，深圳、青岛等城市二批次土地出让政策调整方向也将与天津一致，降低溢价率、取消竞配建改为摇号或竞品质，以落实稳地价的目标。
亿翰智库分析表示，随着对溢价率的管控，房企无序拿地的情况或有所改变，中小房企将会有更多的参与机会，最终实现土地市场的稳定发展。
控实际地价以平稳房价
住建部房地产市场监管司司长张其光曾在7月22日公开表示“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建晌悔立购地资金审查和清退机制”。杭州、天津发布的土拍规则调整中，已经开始趋向房地联动机制，加大了控价力度，也重点强调了竞高品质建设方案的举措。
“从首次集中供地我们能看到，虽然溢价率设定上限，但是通过增加配建比例获取地块的情况比比皆是，变相增加了实际的拿地成本。”亿翰智库分析表示，这波土拍政策的调整，一定程度上能够降低房企拿地的实际成本，引导土拍模式从“价高者得”向“趋向平均出价者得”、“高品质者得”的方向转变，有效避免房企盲目抢地，更加注重提升在绿色建筑、装配式建筑等方面的竞争力。
一位全国性房企的北京高管告诉21世纪经济报道记者，高品质建设方案对产品的要求越来越高，但确实会促使房企加大产品投入，大家都在积极加大研究力度。预计北京第二批集中供地依然会强调高品质建设方案。“原来拍地，到最后都是在拼价格，即便拿到了地，其实也挺难受的，难免会严控成本。但现在地方政府让利了，虽然高标准建设方案还是开发商在投入，但等于是把原来投在地价上的资金转移到了建设方案上，相对更好一些。”
克而瑞地产研究中心也指出，“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向，地价得到控制，也利好行业利润向合理水平回归，实际地价涨幅放缓下，房价走势将进一步稳定。
自2020年年中以来，“三条红线”、“两集中”相继出台，中央层面多次重申房地产长效机制，整治规范房地产市场秩序，最近更是严控城市更新大拆大建，各个城市调控政策纷纷加码，二手房价格控制也被加入政策工具箱，一系列的调控组合拳，已覆盖房地产投资、融资、运营、销售、供应链等各个环节，形成了调控完整闭环。
本轮土地调控进入深水区，严控土地价格，则是从房地产链条的源头出发，地价若能得到有效控制，后续环节也可传导这一效应。

2023年拆迁规划

近日,越城区人民政府网站发布了《区房征办2023年工作计划》,同时对政协关于“适当放宽扒清岩绍兴区域房地产市场调控力度的建议”的提案作出了答复,总结了2022年关于房地产调控的4项举措。
一起来看一下具体内容吧!
1、计划拆迁120万方
近日,越城区人民政府网站发布了《区房征办2023年工作计划》。
根据公告显示,越城区2023年拟征正慎收面积不少于120万方。
除了拆迁,公告还提到,2023年将尽早谋划丁斗弄等地块的出让方案。
根据早期出让计划可知,丁斗弄地块位于稽山街道——东至稽山公寓、南至规划凤江路、西至河流、北至稽山公寓。
土地用途规划为居住用地,土地面积99亩,容积率1.1-1.2。
地块直线距银泰城商圈1.6公里,距地铁1号线城南大道站约1.3公里。
附近还有鲁迅小学(凤鸣校区)、建功中学、鲁迅高级中学等优质教育资源,另有区体育中心、青少年活动中心、罗门公园等休闲配套,是一块不可多得的优质地块。
另外,公告还提到,越城区将在2023年紧盯安置房建设进程,推进瓦窑头4#、商贸6号等安置房建设。
瓦窑头4#地块安置房,规划10幢8层住宅,由蓝城负责代建开发。
商贸6号地块多层住宅为塔山片区24号地块(塔山南侧区块)、府山片区29号地块(吕府、王衙弄周边)期房安置房源,由绿城负责代建开发。
2、越城区房产调控4项举措
近日,越城区人民政府网站公布了《对区政协六届一次会议第39号提案的答复》。
从答复文件中可知,为促进房地产市场平稳健康发展,区政府从需求、土拍、备案价等4个方面做了政策调控。
一、满足合理需求
实施房地产市场调控,满足刚性和改善性住房需求。
根据发春御展实际,松绑限购限售政策,暂停双签双录程序;
下调预售申领规模,商品房预售许可证申领规模调整至不少于2万平方米,纯排屋申领规模调整至不少于1万平方米;
公布市区拆迁计划,加快城市拆迁进度,满足居民美好居住要求;
加强金融支持力度,下调商品房贷款利率、降低贷款首付比例;
实施房地产交易税款财政补贴(房地产契税减免),给予购房业主更多实惠;
借助绍兴市线上房博会契机,便利居民选房、购房。
二、优化土拍制度
根据经济社会发展水平、城市总体规划、住房供需状况和宏观调控目标,实施住房发展规划,并做好实施情况评估;
定期向社会公开住宅用地供应中期规划、住宅用地年度供应,提高供地计划执行率。
结合本地房地产市场实际和出让土地具体情况,适时选取土地出让方式;
合理设定出让起始价,增扩企业合理利润空间;
优化购地制度,视情况顺延出让金给付;
综合城市区域发展、商务商业用房库存因素,合理确定年度商业商务用地规模。
三、合理网格控价
从市场实际出发,实事求是对全区各区块新建商品房住宅的价格进行分类管理。
根据区域实际,科学划分网格、优化网格控价,针对不同业态房源(排屋、洋房、高层)合理设定商品房住宅备案价格。
2022年全区网格划分及控价原则将充分考虑市区房地产发展实际,确定价格限制幅度,保证不同区块、不同业态新建商品房合理定价,持续稳定市场房源有效供给,不断满足刚性和改善性住房需求。
四、创新调控举措
实施越城区房地产开发企业星级评定方案,多部门联合参与、多角度综合考量,评定房地产企业星级并给予五星企业政策优惠,营造房地产行业精益求精、积极向上良好氛围。
加快推出房票制度,合理释放潜在库存、满足合理需要,加快项目销售去化,保障房地产企业发展势头;
完善会议协商制度,全市各房管部门定期磋商,互通发展建议良策,适时跟进房地产调控政策。