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政策发力销售改善 楼市弱复苏在路上

市场人士预计，9月、10月为房地产传统销售旺季，房企普遍加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。

证券时报记者张达

尽管8月官方的房地产销售数据尚未出炉，但是从第三方研究机构的统计数据来看，房地产销售环比降幅继续收窄，这在央行公布的8月金融数据中也有所体现，个人中长期贷款环比改善明显，与地产销售走势一致。

业内人士认为，随着各地房地产政策放松，地产销售有改善迹象。同时，“保交楼”措施与需求端的政策配合在一起，可能逐渐由量变形成质变，有望带来楼市需求的改善，地产销售弱复苏可期。

销售降幅环比大幅收窄

尽管房企销售数据同环比继续下降，但是从降幅来看，同环比均有收窄，特别是环比降幅收窄明显。

克而瑞研究中心的数据显示，8月，百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，环比下降0.8%，同比降低32.9%。而7月的环比、同比降幅分别为28.6%和39.7%。8月的环比降幅大幅收窄。

累计业绩来看，百强房企1~8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平，降幅较1~7月的49%也有所收窄。

从重点城市成交情况来看，8月，30城成交面积环比下降13%，同比下降达31%。而7月的环比降幅为16%，同比降幅为33%。8月同环比降幅均有收窄。

另外，央行最新公布的金融数据显示，8月份新增贷款1.25万亿元，同比多增390亿元。分部门看，新增住户贷款4580亿元，其中，短期贷款增加1922亿元，中长期贷款增加2658亿元。而7月的金融数据为，新增贷款6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，新增住户贷款1217亿元，其中，短期贷款减少269亿元，中长期贷款增加1486亿元。

招商证券银行业首席分析师廖志明认为，8月新增贷款同比多增，且结构有所好转，符合预期。其中，住户部门中长期贷款环比明显改善，表明个贷有所复苏，这与地产销售走势一致，意味着，随着侍闭各地房地产政策放松，地产销售有改善迹象。

廖志明同时指出，8月委托贷款大幅增加1755亿元老闹裂，扭转资管新规落地以来的下降趋势。公积金贷款亦为委托贷款，8月委托贷款大幅增长，或与不少城市公积金贷款政策大幅放松有关。

8月超90城发布

稳楼市政策

对于8月地产销售数据环比大幅收窄的情况，克而瑞研究中心副总经理杨科伟接受证券时报记者采访时表示，百强房企销售业绩降幅收窄，说明市场没有继续恶化，也说明企业竞争格局继续向头部房企集中，尤其是国央企更突出。

至于销售降幅收窄的原因，杨科伟认为，原因是多方面的，有供应增加的因素，尤其是去年二三轮集中供地的国央企项目上市，项目房价下调和部分以价换量营销，还有二套房首付和利率下调的政策刺激等。

8月中央及地方楼市政策暖风频吹。中央层面，8月16日，国务院总理李克强主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会提出，支持住房刚性和改善性需求。8月20日，5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。8月24日的国常会提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日的国常会再次提出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

地方层面，浙江嘉兴和海宁、江苏昆山和太仓、苏州、无锡等多个长三角地区城市出台楼市宽松政策超10余次，包括优化公积金贷款、降低首付比例、放松限购政策、购房补贴等多个方面。中原地产研究院统计数据显示，8月当月，已经超过90城发布了稳楼市政策接近120多条。其中，近20城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。

与此同时，8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

地产销售弱复苏可期

9月以来，各地购房支持政策持续出台。如江苏常州二手房全面取消限售；海南省、河北石家庄、广东汕尾推行“一人购房全家帮”相关住房公积金互助政策；吉林双辽弯没出台鼓励农民进城购房补贴优惠政策；浙江丽水提高住房公积金贷款最高限额；湖南浏阳市限时发放购房补贴；江苏泰州降低住房公积金贷款首付比例、提高贷款额度、给予购房补贴等。

据中指研究院监测，今年中秋假期期间，多地“以价换量”现象仍在，特别是三四线城市，短期内“以价换量”现象或将延续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，各地因城施策力度有望加大。另外，9月、10月为房地产传统销售旺季，房企普遍加大推盘力度，供应端改善有利于提升市场活跃度。

9月以来，地方政府加快推动“保交楼”，其中，河南郑州成为“保交楼”的排头兵。9月6日，郑州召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会，解读5个“保交楼”专项行动方案。9月7日，郑州市发通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。近日，恒大集团董事局主席许家印要求，相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。

中信证券联席首席经济学家明明认为，“保交楼”是恢复居民购房信心的第一步，与需求端的政策配合，可能逐渐由量变形成质变，有望带来楼市需求的改善。本轮地产周期有望沿着销售-信用-投资的路径逐步复苏，但与之前几轮周期相比，这一轮周期中销售的复苏可能偏弱，且继续向后端传导的速度可能偏慢，拉长整个复苏周期。

对于接下来的销售走势，杨科伟对证券时报记者表示，整体走势继续筑底，“金九银十”或将缺席，沪杭等个别热点城市率先回正，绝大多数城市将继续盘整徘徊。

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全域放开!苏州再松绑限购 非本地户籍可直接购首套房

层层放松、层层递进，苏州对限购政策的松绑终于来到了核心圈。
近日有市场消息称，苏州市工业园区、高新区对限购政策予以放松，非本地户籍的购房者可直接购买首套住房，无需社保。9月14日下午，第一财经记者从上述两个片区的相关部门确认了限购放松的消息。
高新区房地产市场和交易管理中心有关工作人员告诉记者，在苏州大市(含四县市)范围内，非本市户籍的购房者，以家庭为单位，名下无房的，可正常提供材料，审核通过可购买一套住房，无需社保；购房者名下在外地的房产不在考察范围内。
工业园区房地产市场和交易管理中心有关工作人员也向记者表示，非本地户籍的购房者可以在园区内购可购买首套住房；而关于是否需要缴纳社保的问题，“可以到现场或找中介咨询。”
记者从苏州当地中介处了解到，苏州对非本市户籍的购房者全面放松限购。“比如在外地上班，在苏州没有社保和个税，无需落户等要求，苏州任何一个区域的房子都可以直接买，但只能买一套。”该中介表示，虽然没有官宣，但确定是可以直接购买的。
事实上，苏州对非本市户籍购房者的限购放松并不是一步到位的。
先是环沪的太仓、昆山进行松绑，进入9月份，以吴江区为起始，吴中区、相城区、姑苏区再轮番予以松绑，对非本地户籍购房者，各区域取消了6个月的社保缴纳要求，可直接在当地购买一套住房。
再加上原本就不限购的张家港、常熟，至此，苏州从代管的县级市、到主城的外围区域、再到核心区，苏州的松绑层层递进。
回顾过去的5个月，苏州已经从限购、限售、限贷等多个方面，推动了多轮楼市松绑政策。
从今年4月份起，苏州先是将二手房限售时间由5年改为3年，同月上调公积金贷款额；5月，二手房限售直接取消，新房限售由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求也从24个月缩短至6个月。
进入8月份，苏州对过去的“认房又认贷”政策进行调整，即房贷结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。购房门槛由此大大降低。此外，上述中介亦提及，当前苏州首套房的房贷利率最低可至4.1%，处于历史低位。
如此高密度、高强度的松绑的背后是仍显低迷的楼市。
克而瑞数据显示，苏州的新房市场在6月份有明显复苏，环比出现了超5成的涨幅；但7月份随即进入传统淡季，叠加停贷风波的影响，当月成交环比下降超37%；8月环比再略有下降，同期，新房成交均价约为24600元/平方米，同环比均有6%左右的降幅。
近期，随着传统销售旺季“金九银十”的到来，为冲刺销售，苏州不少项目再开启降价促销。
上述中介告诉记者，现在大部分的楼盘都有优惠，不同楼层、不同户型、不同地段的项目，优惠力度会有些差别，“但优惠都是有的”。例如，位于姑苏区的一个项目高层限价约在3.2万元/平方米，优惠之后的价格降至3万元/平方米，而楼层位置稍差的房源价格则不到3万元/平方米。
不过，从中秋节期间的成交数据来看，促销带来的影响并不十分明显。中指院数据显示，中秋节的三天假期中，苏州新房成交规模约为1万平方米，较上年同期下降超25%。
不只是开发商为了加速销售回款而降价，二手房市场也出现降价。
受到此前二手房限售取消的影响，市场挂牌量明显增加，叠盯饥加购房门槛降低及购房者对现房的偏好，克而瑞数据显示，6月份以来，苏州的二手房成交量均保持在5000套以上，但也由于挂牌量大增，购房者的选择机会增多，具有价格优势的房源更有竞争力，不少房东被迫降价来加速卖房，苏州市区某小区的挂牌均价较上年同期下跌了近2000元/平方米。
有2020年在苏州落户并购房的人士告诉记者，她在高新区买了一套二手的两居室，总价不到200万元，但如今小区二手房价格降得厉害，“当时再稍微多拿出来一点，现在都能买一套三派兄房了。”
此轮限购政策放开后的效用几何，亿翰智库研究总监于小雨认为，这一政策会有一定效果，但可能不会太明显。
“苏州已经多次取消限购了，先是四县市取消限购，之后吴江取消，项目来访量确实增加了，但实际成交并没有明显起色。其次，房住不炒在近年来一直贯彻执行，投资性需求几乎不存在了，外地人来苏州买房投资的可能性不大。”于小雨分析认为，“其实苏州落户门槛也相对较低，这次限购放开，购房基数再扩大，对于刚到苏州工作大专及以下学历的人可能有刺激作用，但这类购房者的收入预期往往较差，所以出现明显起色的可能性较小。”
不过，苏州内部市场可能仍凯羡返会有所分化。于小雨称，之前去化较好的奥体、狮山板块的项目，楼盘可能会取消折扣，变相提价，但去化难的项目或许依旧不好卖。