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调整限购年限、收紧户籍居民购房政策、规范离异家庭购房......最近一直在坊间流传关于深圳楼市调控的那只靴子，终于落地了。
7月15日，深圳市住房和建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。这个被称为是史无前例的“深八条”，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等八方面进一步加强对深圳房地产市场的调控。
实际上，自今年3、4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象。深圳楼市的“火爆”，也成为了国内炒房客眼中的“风向标”，深圳方面适时出台房地产调控政策并在本次调控加码，也在意料之中。
??调控手段力度空前
整体看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容。
在调整商品住房限购年限方面，适当收紧户籍居民购房政策。《通知》规定，在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
完善差别化住房信贷措施方面，《通知》规定，首套房继续执行贷款首付比例最低30%的政策，家庭名下在深圳无房但有商贷或公积金贷款记录，购买普通住房贷款首付比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于60%；对于购买家庭名下第二套普通住房的贷款首付比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付比例不低于80%。
在税收调控方面，由于最近一年来，深圳成交的商品住房中换手率较高。本次《通知》将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，这也是为了抑制目前过热的二手市场。同时，对于普通住房标准也进行了细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元三个条件。
对于社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，深圳也提出要加强销售管理。根据《通知》，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。
此外，深圳还将推行房屋抵押合同网签管理，将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续。规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现交易价、评估价、登记价“三价合一”。
未来，深圳将加大二手住房交易信息公开力度，要求中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据。同时，要严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为采取相关处理措施。
深圳市住房和建设局表示，《通知》的出台是对深圳市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。
??深圳调控余震：未来居住用地供应量增加一倍以上
由于一直以来深圳新房供应紧缺，大量的购房消费需求不得不流向二手房市场。这也使得近年来深圳二手房市场规模持续扩容，成交面积及价格也在稳步提升。根据CRIC数据，深圳二手房2023全年成交面积升至663万平方米，创下历史新高。2023年1-5月，深圳二手房累计成交309万平方米，同比增长40%。在价格方面，今年3月份，深圳在时隔24个月后其二手房价格涨幅重新回到了全国第一的位置。新房供应不足，也被认为是深圳房价高企的原因之一。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，随着深圳落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。除了加强市场监管和金融手段以外，增加土地供应才是未来缓解深圳房价上涨预期的根本，这也是迫切需要解决的问题之一。而从最近几年来看，深圳住宅供应长期处于严重不足局面。在一线城市中，深圳宅地供应占比也基本处于低位。
据中房网粗略统计，深圳过去4年（2023-2023年）计划供应居住用地量平均在150公顷左右。按照深圳市规划和自然资源局今年5月份发布的《深圳市2023年度建设用地供应计划》显示，今年深圳市居住用地供应量为293.2公顷，较以往四年的平均供地水平增加了将近一倍。
而根据深圳市住房和建设局透露，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上，今后新增土地将主要用于公共住房建设。同时，增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。
??全国楼市政策风向：“房住不炒”基调不变 放弃松动幻想
事实上，在深圳之前，宁波、杭州、东莞等过热城市，也先后对房地产政策进行了收紧，这也被视为楼市过热城市将步入新一轮调控周期的信号。但深圳作为中国特色社会主义先行示范区，其发布的房地产调控政策于全国楼市而言，都有着很强的信号意义。
从另一方面来看，高层对房地产的调控基调也并没有随着疫情发生而改变，疫情后提出的“新基建”也在试图转变过去对房地产的依赖。另外，央行今年也在多个场合和报告中，明确重申要坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。再加上此前至少10个城市出现了“政策一日游”的现象，这也说明“房住不炒”的底线仍不可触碰。
严跃进认为，本次深圳的做法至少代表了今年的房地产政策风向。虽然受疫情影响，今年房地产交易市场面临很大压力。但部分城市房价上涨过快也违背了稳房价的导向和“房住不炒”的政策基调。通过此类政策出台，意在进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价上涨过快的城市，也依然会面临调控政策的出台。
对比其他一线城市，2023年深圳楼市在疫情恢复之初率先出现上涨。
2023年全年，深圳新房、二手房共成交16.7万套，其中住宅成交14.1万套，成交量为近五年内新高。但是，在成交量创新高的同时，对深圳楼市而言，其也在2023年迎来全面整治。
深圳在近半年时间内频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
2023年深圳二手房“被哄抬”与新房“打新热”
深圳楼市掀起买房热潮还要从2023年下半年说起。
使得深圳楼市迅速升温的导火索包括了深圳开启建设“先行示范区”以及深圳调整普通商品住房认定标准。
2023年11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。
深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。
2023年初，深圳楼市在新冠肺炎疫情影响下短暂停下脚步，但在疫情恢复之初，深圳楼市就率先回温。2023年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，创下16个月以来的新高，同比增加25.9%。与此同时，业主“抱团涨价”“挂牌价格虚高”的问题不断显现。
这也使得深圳市住建局于2023年5月出手——对房地产中介机构进行现场检查，对部分挂牌价明显高于真实成交价的房源全部下架。
深圳贝壳研究院指出，2023年深圳二手房在上半年复苏超预期，但在下半年调控后回归理性。
数据显示，2023年3月疫情有效控制后，楼市持续复苏，7月份二手房网签13407套、达到月度高峰；“715”新政出台后市场再次回归理性，平均在6000套左右。房价方面，深圳贝壳研究院价格精准指数显示，市场活跃上升期3-7月指数涨幅较大，新政后价格涨幅明显放缓，8-12月稳定在2%以内。
但是，二手房与新房的价格倒挂也催生了新房“打新热”。2023年，深圳刚需楼盘增加，以及政府制定的严格的价格指导机制等因素影响，引发打新热潮。
“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题，甚至有不少购房者“借名打新”。打新热潮持续至今，但引起政府关注。
近期，深圳市住房和建设局对认购项目弄虚作假的相关人员，暂停网签、使用公积金贷款等资格。同时，深圳将调控获利集中在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。这使得部分“投机者”知难而退。
半年内9次出台楼市调控政策
深圳楼市降温与楼市收紧调控息息相关。深圳于2023年7月开始加码楼市调控抑制楼市过热。
致使二手房回归理性的政策之一便是“715”新政。2023年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。
随后，深圳频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策。
“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。
除此之外，9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。
9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。
10月份，又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷，严防资金违规进入楼市。
2023年初，深圳延续调控收紧模式，接连出手调控市场。同时，对二手房市场的管控也逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。
据证券时报报道，参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。
按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
2023年深圳楼市“进入稳定期”
深圳贝壳研究院报告指出，深圳房地产市场经历了2023-2023年的上升期，2023年预计进入一个稳定期。调控政策的持续不放松，是市场稳定重要基础，而购房需求的总体旺盛，亦将支持市场向前发展。
新房方面，供需维持相对旺盛。2023年居住用地供应增加、旧改建设推进，为今后的供应提供了保障，2023年“供应大年”还将延续，其中刚需楼盘的供应占据主导地位，局部区域改善供应增加。同时，“打新”需求依旧存在，一是购房者对新房的天然青睐，二是新房、二手倒挂现象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面，市场走势更加稳健。一是“715调控”及2023年初进行细化，调控持续严厉，进一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715调控”二手房市场降温、购房需求释放稳定，朝着理性的方向发展；三是高价区域需求减弱，中低价区域、刚需房源占比上升，一定程度弱化了热点片区，能有效平抑价格上升的预期。但是，深圳房地产中，二手房市场的主导地位不会改变（即占70%左右），主要是二手房的片区选择、小区选择、价格选择更加丰富与多样化，可以满足不同购房者的需求，同时交易的周期较短，能够满足那些迫切的购房需求。
供应商品住房31万套;供应分配公共住房34万套(间)，包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房20万套(间)、共有产权住房8万套……
近日，深圳市住房和建设局、发展和改革委员会发布《深圳市住房发展“十四五”规划》(以下简称《规划》)。
相较于“十三五”规划和深圳二次房改方案，《规划》紧跟时代发展需求，对于解决深圳住房紧缺这一问题，有了更深层、更为系统的章法。此外，规划对于住房定义分类提法、公共住房供应、大型安居社区建设等方面，做了更为细致的工作部署。
筹集89万套各类住房
《规划》提出，“十四五”期间，深圳将坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，将住房视为民生之要，安居视为发展之本，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，解决好大城市住房突出问题，
期间，深圳将建设筹集住房89万套(间)，其中，建设商品住房35万套;建设筹集公共住房54万套(间)，包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。
记者查询了“十三五”规划文件，彼时住建局发布的文件是以人才住房和保障性住房筹集建设为主。上一规划期内，计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，新增供应用地建设21万套，多渠道筹集19万套。
“十四五”期间，住房建设供应总量相较往年也有大幅提升。中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，“十四五”建设筹集89万套各类住房，供应分配住房65万套，这个供应总量大约3倍于深圳过去多年来每年平均住房供应总量，同时大约1.5倍于2023年深圳发布的“二次房改”提出的年度住房供应总量。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，“十四五”期间，深圳将筹建40万套保障性租赁住房，占保障性住房的74%，这类型房源主要靠存量盘活为主，特别是公共住房，以解决积累的住房需求，尤其是轮候期长达5-6年的保障房需求。
值得注意的是，“十四五”期间，《规划》还重点提出，多主体多渠道建设筹集各类公共住房，完成公共住房投资不少于1800亿元，力争占全市住宅开发投资的比例达到15%以上。
住房定义有重大变化
《规划》明确，“十四五”期间，深圳突出住房的民生属性，以公共租赁住房为主，为户籍中低收入人群提供基本住房保障，以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难，以共有产权住房为补充，提升居民住房自有水平，稳定商品住房供应，切实增加住房供给，有效缓解各类居民住房困难问题。
2023年深圳发布的二次房改方案中，关于住房定义的提法是，保障性住房和商品住房两大类，其中保障性住房又分为人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类。
宋丁表示，“十四五”规划中，深圳把原有的“人才住房”和“安居型商品房”合并到“共有产权住房”概念里，又从原有的“公共租赁住房”概念里剥离出“保障性租赁住房”概念，形成两类差异化的租赁住房类别，是循了住建部的统一定义和提法，形成和全国一体化共享式的住房定义概念和体系。
李宇嘉认为，这意味着，深圳公共住房供应重点不再是以人才为主，而是以新市民、年轻人等住房困难群体为主，公共住房全面回归公共属性、保障属性，保障住房困难人群，而不是保障人才，这一改变与国家的大方向相同。
土地、新房供应均创新高
“十四五”期间，深圳计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前3年供应居住用地不少于5年总量的70%。
这意味着平均每年供应宅地3-3.5平方公里，宋丁分析，过去多年深圳每年的宅地供应大都低于1平方公里，占比大都是20%多，个别年份甚至低于20%，显然，不低于30%的宅地占比对于深圳来讲意义是深远的，是重大突破。
实际上，近两年深圳在土地供应方面已大幅放量。以2023年为例，深圳市成交居住宅地共计39宗，其中租赁住房用地2宗，总出让面积155.33万平方米，可建建面560.74万平方米。
而在2023年及之前，深圳每年供应涉宅地块均在10宗左右，3年土地总出让面积为48万平方米，不及2023年土地出让面积的1/5。
此外，近几年深圳在一手住房供应方面亦是一枝独秀，逐年稳步递增。
乐有家研究中心数据显示，2023-2023年，深圳近5年一手住宅供应量呈逐年递增趋势，2023年供应量超6万套，同比2023年增长15%，是近5年最高水平。
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