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文章来源：中指研究院
新年伊始，广州房地产市场继续保持较好的活跃度，2021年12月广州成交峰值后，1月成交回落实属市场合理回调，整体仍高于去年同期水平。值得关注的是，近期楼市调控收紧，上海、深圳、杭州三个城市率先出台楼市调控政策，楼市调控趋严。目前广州暂无调控政策出台，但银行严控房贷。在此情况下，广州各大品牌房企及典型项目表现如何？一起看一下数据表现。
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-1月31日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据CREIS中指数据在广州市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
? 中指点评
从企业榜单流量数据看，TOP20房企中有14家超十亿。分房企看，越秀地产以69亿元销售金额、19.2万㎡销售面积占据金额、面积榜单双冠；保利发展以27.2亿销售金额、9.2万㎡销售面积夺金额、面积榜单亚军；富力集团以20.0亿元位居销售金额第三名，敏捷集团以8.5万㎡位居销售面积第三名。
值得一提的是，富力集团凭借富力南驰·富颐华庭项目的热销，以20亿元一举入围流量金额榜第三名。作为“城市运营引领者”的星河控股集团，凭借南沙多个项目发力，以17.3亿销售金额位居流量金额第七名、5.9万㎡销售面积第六名。
特别声明：房地产项目销售数据统计是以2021年1月1日-1月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据CREIS中指数据在广州市域范围的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
? 中指点评
2021年1月广州商品住宅成交金额TOP20项目共成交175.2亿元，单项目的销售额均超过4亿元。从具体项目来看，富力南驰·富颐华庭和品秀·星瀚分别夺得广州市商品住宅销售额、销售面积榜单冠军。
从签约金额看，富力南驰·富颐华庭以19.7亿居榜首，品秀·星瀚以18.1亿位居榜单第二名，珠江铂世湾以15.8亿位居签约金额榜单第三。从签约面积看，品秀·星瀚以5.0万㎡居榜首，富力南驰·富颐华庭以4.0万㎡位居榜单第二名，亚运城以3.8万㎡位居签约面积榜单第三。
值得关注的是富力南驰·富颐华庭，该项目属于茅岗村旧改，位于鱼珠板块。茅岗村旧改项目预计5-8年改造完成，改造后总建筑面积为227万㎡，容积率3.59，绿化率30%。这意味着曾经的茅岗村将会成为未来广州市中心少有的大盘项目。2021年11月首次开盘收金约26.8亿元，创下广州近五年开盘记录，单盘销售突破50亿元。1月富力南驰·富颐华庭签约金额再次傲居销冠榜首。
? 土地市场解读
2021年1月广州共推出5宗宅地，环比上月减少6宗。土地出让量减少，但地块热度不减。黄埔东风化工厂宅地吸引了15家房企同场PK，历经88轮报价，最终报价+竞配建双双触顶，以19.4亿+配建12600平进入摇号，折合楼面价27105元/平。该楼面价为黄埔第三贵，仅次于2021年中冶置业拿下的长岭居苗圃宅地27274元/平。
1月29日，广州年内第二宗摇号地块诞生，正好位于1月21日黄埔东风化工厂居住地块西侧。两宗摇号地块同属于黄埔、东风化工改造居住板块。经过40轮竞拍，竞拍进入封顶地价，随后进入竞配建阶段，在88轮时，竞配建房源面积达到21600平米后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。2月3日，11家房企参加摇号，越秀地产中签斩获黄埔化工改造居住地块。地块楼面价为27185元/平米，超过此前卓越通过摇号拿到的东风化工厂地块，成为黄埔第二贵宅地。地块区位价值亦是极佳，坐落于近年大火的旧黄埔板块，靠近地铁13号线南海神庙站以及5号线庙头站，是块难得的地铁上盖宅地。作为广州开发较早的片区，旧黄埔板块已鲜少有住宅土地供应，土地供应少导致新房市场同样缺货，而地块周边供应走俏，因此，本次稀缺宅地上线，自然吸引各大房企抢滩。
? 房地产市场解读
图：2021年1月-2021年1月广州商品住宅供销量价走势
数据来源：中指数据库
供应：
继上个月新房住宅供应环比大增之后，2021年1月新增住宅供应理性回调，供应量回落至年初正常水平，仍高于去年同期。全月商品住宅共批了53张预售证，较上个月减少了60张预售证。新增商品住宅7591套/76.9万㎡，新增商品住宅套数环比减少63.7%；新增商品住宅面积环比减少64.5%。
据统计，花都、黄埔、增城为主力供货区，推货量全市占比分别为19.4%、15.7%、14.8%，合计占全市推货量的49.9%。其中黄埔区的时代香树里和时代天境、花都区的恒大翡翠华庭和俊怡悦景台分别以616套、577套、541套、450套成为区域推货主力。
成交：
新年伊始，广州市商品住宅成交活跃度有所收敛。1月份，广州市商品住宅成交量理性回调，全月实现网签面积145.2万平米，环比下跌21%，同比大幅度增长327.4%。经历2021年12月成交高峰后，1月新房供应波动影响，成交合理回调，仍保持近一年成交第二高位。值得关注的是，新年调控有趋严势头。从销售价格来看，广州商品住宅成交均价32991元/㎡，环比下跌4个点。从片区情况看，供应大户——增城区本月成交继续高居居首，南沙、黄埔分列二、三位。
市场预判：
受疫情影响政府倡导“本地过年”，预计将有不少外地买家选择利用春节假期看房买房。1月包括上海、深圳、杭州在内的多个城市已率先推出调控措施，广州亦加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为。预计购房者或担心政策出现新变化而加快入市步伐，预计2月春节月广州楼市会继续保持眼下的活跃度，一改往年萧条。
易居房地产研究院4日发布的《2021年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，7月40城成交量环比同比均增长，连续3个月同比正增长。1-7月，韶关、兰州、厦门等12城成交量同比增长，珠海、西安、长沙同比降幅最大。
据了解，上述报告的40个典型城市中，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市；苏州、福州、南京、青岛、杭州等18个二线城市；以及扬州、东莞、温州、岳阳、无锡等18个三四线城市。
7月40城新房成交火热
报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。自5月成交量年内首次同比转增以来，已连续3个月同比正增长，说明房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。
1-7月40城成交面积同比下降12%，降幅持续收窄。具体来看，受疫情影响，2月份商品房销售基本停滞，3月份以来逐步恢复，40城年初累计成交面积同比降幅已连续5个月收窄。
分地区来看，今年前7月，一线城市累计同比下降16%，二线城市累计同比下降15%；三四线城市累计同比下降6%，降幅是三类城市中最小的，主要是受数据可得性影响，报告所选的三四线城市中位于长三角和大湾区的占比较多，这两个地区的部分城市今年以来楼市行情比较火热。
12城成交量同比增长，珠海大降40%
报告显示，今年前7月，40城中韶关、兰州、厦门、温州、金华、杭州、东莞、岳阳、成都、徐州、宁波、青岛等12个城市新建商品住宅成交量同比增长，其余均同比下降。
来源：《2021年7月全国40城新建商品住宅成交报告》
报告分析，韶关增速最高，可能与其去年同期楼市比较低迷、成交基数较低有关，今年疫情后供应量较大使得成交量增速较高；兰州属于西部省会城市中本轮行情启动比较晚的，目前处于楼市繁荣期的末端；厦门楼市2017-2021年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以来市场继续回暖，成交呈现稳步增长态势。
值得注意的是，今年前7月新房成交量同比降幅靠前的5城分别是珠海、西安、长沙、武汉和烟台。
为何珠海成交量大降40%？报告分析，珠海2021年末和2021年上半年放松了对部分区域的限购，2021年上半年新房成交量同比大幅增长一倍多，去年同期基数太高，导致今年上半年成交量降幅较大。
另外，西安前两年在人才新政刺激下人口净流入排在全国前列，楼市成交火热，2021年6月出台了二线城市中最严厉的限购政策，此后楼市开始降温，今年1-7月成交量降幅仅次于珠海。长沙限购政策是二线城市中较为严厉的，且政府对房价的控制非常严格，对炒房的打击力度也很大，楼市一直表现比较平稳。
从其他主要城市前7月新房成交量来看，一线城市中上海与去年同期持平，深圳同比小幅下降，北京和广州降幅较大。二线主要城市中，南京、合肥同比降幅较小，重庆、苏州和郑州同比降幅较大。
预计三季度部分热点城市楼市将有所降温
“5月份以来40城成交已连续3个月同比正增长，部分城市楼市供销两旺。”易居研究院研究员沈昕认为，“疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计三季度楼市供应量还会有所增加。”
报告指出，3月份以来，全国各地销售活动逐步恢复正常，成都和杭州多次出现新房“万人摇号”的现象，深圳和上海的部分豪宅项目销售火爆，但这只是局部现象，大部分城市楼市成交逐步恢复至正常，全国楼市并未出现大范围的抬头或者过热迹象。
下半年房地产政策如何定调？7月30日召开的中共中央政治局会议明确：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
同时，7月以来，上半年房地产市场表现较热的城市如东莞、宁波、杭州、深圳、南京等均进一步收紧了房地产调控政策，政策继续保持一致性。7月24日，国务院召开房地产座谈会，部署下一阶段房地产重点工作，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加，重点强调了“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等。
在沈昕看来，下半年政策面不容乐观，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策，且从目前的调控基调来看，后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。调控升级后，深圳和东莞的二手房市场已率先开始降温，预计这些城市三季度新房市场也会有所降温。同时，从购房需求端来看，受疫情影响，外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入下降，一定程度上会抑制购房置业需求。
贝壳研究院数据显示，2021年8月，受监测的全国范围66个大中城市新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%，成交面积同比下滑1.3%，环比下滑14.6%。
数据还显示，1至8月，受监测66城新房市场累计成交套数同比下滑11.0%，成交面积累计同比下滑9.9%。具体来看，1至8月，受监测城市当中一线城市新房市场成交量下滑幅度最大。其中成交套数累计同比下滑16.0%、成交面积累计同比下滑14.8%，环比上月收窄5个百分点。
二线城市成交套数累计同比下滑11.4%、成交面积累计同比下滑11.3%，环比上月收窄1至2个百分点；三四线城市成交套数累计同比下滑8.5%、成交面积累计同比下滑5.4%，环比上月持平。
综合来看，一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。2021年环京城市圈新房市场恢复最快，截至8月，环京城市新房成交量累计同比降幅收窄至-2.5%。
扩展资料
北京的二手房市场的恢复情况好于新房：
据贝壳研究院数据，今年1~8月，北京市新房累计成交面积同比下降18%，收窄幅度较上月提升了5个百分点，这主要由于6、7月受疫情反复影响，累计成交量恢复速度放缓。
相比而言，北京的二手房市场的恢复情况好于新房，前期疫情对二手房市场的影响基本填平。贝壳研究院数据显示，8月北京链家二手房实时成交量环比增长7.2%、同比增长49.6%。但同时，1~8月份累计成交量同比下降1.5%，较1~7月份累计降幅收窄6个百分点，基本追平去年同期。
具体来看，2018~2021年6~8月北京二手房成交量均呈现连续下行规律。而今年与往年不同，季节性规律被打破，8月北京二手房实际成交的增长主要为2月及6月两轮疫情累计后延需求的持续释放所致，进入8月以来周度成交量整体保持平稳，周度成交环比增幅在3%以内。
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