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“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万。”有网友如此说到。临近春节，深圳再出调控政策，一记重锤让有房群体不淡定了。
2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知称将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。
不过，住建局发布的参考价同市场价差距较大，这让大多数楼盘资产大幅“缩水”，引起了市场热议，其中豪宅资产更为严重，甚至出现了单价19万的住房“降“到13万的状况。
参考价与市场挂牌价“价差”明显
有购房者向每日经济新闻记者表示，住建局发布成交参考价初衷是好的，但是数据并不是特别准确，目前官方公布价格比自己关注小区的价格要低很多，他们对此十分困惑。
那么这个二手住房参考价格表是怎么算出来的？
深圳住建局称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
参考价格定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
将本次发布的3595个小区二手房成交参考价与目前市场的挂牌价对比可以发现，本次发布的参考价显著低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。
以去年大热的华润城为例，该项目最新一期润玺曾因去年的“万人打新”引起全国关注。
据每日经济新闻查询诸葛找房获悉，该住宅小区过往成交单价最高已突破20万元/平方米，去年下半年成交均价在17万~18万元/平方米，而目前挂牌均价约19万元/平方米，但此次发布的参加价格仅为每平方米元，相当于打了7.3折，以80平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜384万。
针对这一数据差异，在政策发布不久，有网友爆料称已有购房者向深圳12345投诉了深圳市住建局。
不过，虽然数据上存在异议，但深圳此次政策的发布仍受到了业内高度评价。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着深圳此次二手房价格数据披露，预计将成为全国其他城市参考模板。二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明，深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用。
剑指二手房新房价格倒挂
二手住房成交参考价格有什么作用？深圳市住建局回应称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
由于深圳房地产市场的供需矛盾长期存在，产品的抗跌属性较高，深圳楼市受到各地购房者的青睐。深圳的二手房成交量是一线城市中价值最高的，成交均价达到6.6万元/平方米。这一价格水平是广州二手住宅网签均价的两倍有余。
图片来源：摄图网
但深圳房价上涨很大程度上是二手房价格上涨导致的。新房房价可以通过卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等多种方式进行价格调控，但二手房市场调控却相对困难，缺乏调控的抓手，所以二手房的交易量价是由千千万万的交易者驱动的。在2023年底就发生了中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”二手房价的情况。出现相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房，即价格倒挂。
据信息时报报道，根据CRIC不完全统计，2023年有5个一二手房倒挂项目的城市就到达了21个。其中，南京倒挂项目个数最多，达到了92个。此外，成都、西安和长沙倒挂项目也超过了50个，由于一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”，尽管政策调控加码，但市场热度不减。从一二手房倒挂幅度来看，深圳倒挂最为严重，二手房和新房成交均价倒挂幅度达到12%。
国家统计局数据显示，与2023年12月相比，2023年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居全国首位。乐有家数据显示，南山桂庙片区、宝安中心片区四季度成交均价同比上涨超60%，福田八卦岭片区同比涨幅也高达58.97%；福田百花、南山南头、宝安沙井等片区涨幅超40%。
据时代财经报道，针对本次深圳公布的二手房成交参考价，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，这次政策发布参考价释放出政府要开始管控二手房价格的信号。深圳并没有对二手房进行管控的先例，二手房一路高涨，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况。
郑叔伦表示，相比于新房可以直接限价，二手房市场的管控难度非常大。二手房的交易主体是不同的小业主及购房者，从报价到交易的信息相对封闭，信息极度不对称。因此，二手房成交价较难把握，时高时低走势混乱。政府出台二手房成交参考价格发布机制，可以看出政府是希望先从增加透明度开始令到市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格走到比较合理的方向。
仍需观察具体执行细则
业主撤盘惜售可能将再现
其实早从去年开始，深圳市房地产中介协会就已经在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。
那么，深圳二手房市场到底有多热？除了价格，成交量也可以看出热度。
据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2023年全年深圳二手房网签（含自助）套，与2023年的数据相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2023年网签量更是创下自2023年有统计数据以来的新高。
据券商中国报道，深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，从目前情况看，只是分区出台了指导价格，指导价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，结果对预期将会直接产生影响，即观望氛围再起。而对于卖方而言，撤盘，惜售可能将会在接下来时间段集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，具体市场的反响还得待相应执行细则出台后，以及随后银行金融端如何跟进才能具体见分晓。
原标题《楼市大动作！深圳144平方米以下住宅取消豪宅税，豪宅界定不再与总价挂钩》
深圳“豪宅税”征收标准迎来重大变化。
从2023年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税，而不再问总价。
以南山为例，之前一套120㎡、市场价1000万元、原价300万元的房子，按照之前南山高于490万元满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新的140㎡以下满两年免征增值税，就可以免征37万元增值税。
消息一出，有业主瞬间加价30万元；有业主撤盘不卖了。有网友戏称：“双11你们都去剁手吧，我去抢房了。”
图片来源：中介
对于新政的影响，分析人士指出，这是一个减负降税的政策，相信对深圳房地产交易市场的刺激是明显的，可能体现为交易量快速上升。
深圳“豪宅税”不再问总价
所谓豪宅税，其实是市场相对普通住房价格标准的一种提法，即超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠，在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。
事实上，随着近两年深圳房价上涨，“豪宅税”标准调整早已成“众望所归”。2023年12月22日，在“首届百强房企法务总论坛”上，深圳市房地产研究中心主任王锋曾透露，接下来深圳政府也照顾购房刚需，手段就是调整“豪宅税”。
根据上图《公告》，需要同时满足以下两个条件，才可以算普通住宅免征“豪宅税”。
1、罗湖区每套总价390万元及以下；福田区每套总价470万元及以下；南山区每套总价490万元及以下；盐田区每套总价330万元及以下；宝安区每套总价360万元及以下；龙华新区每套总价320万元及以下；龙岗区每套总价280万元及以下；光明新区每套总价250万元及以下；坪山新区每套总价200万元及以下；大鹏新区每套总价230万元及以下。
2、面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下，小区建筑容积率1.0以上。
时逢双11的今天，深圳楼市迎来了重磅消息。中证君获悉，深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。从2023年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年就可免征增值税。
这意味着，深圳“豪宅税”不再以总价为标准征收“豪宅税”，对还未买房的刚需族而言，绝对是重磅利好。毕竟深圳福田、南山、宝安等热门购房区域的小两居总价500万元是常事。
深圳市住房和建设局官宣
对于深圳调整“豪宅税”征收标准，11月11日下午，深圳市住房和建设局回应媒体称，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。
深圳市住建局称，深圳目前适用的普通商品住房标准于2023年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。
深圳市住建局指出，需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2023年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。
深圳税务局于11月11日14：15分通过新浪微博进行了官方回复。
专家解读：有利于降低置业者负担
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“相对于过去的政策，有两点调整。第一、过去对于住宅类型的界定，往往会和总价挂钩，此次政策不再提及总价的概念。无论总价是多少，至少是符合此类容积率和建筑面积，即便房价很高，也会被列为普通住宅。第二、此次政策实际上使144平方米以下的物业，基本上都有可能被纳入到普通住宅的范围。换而言之，很少会出现小户型但容积率低于1.0的物业，这使得后续有更多的房子会被纳入到普通住宅的范围之中。此次调整也是符合市场当前的交易行情的。”
深圳贝壳研究院院长肖小平指出，据贝壳对数据的统计显示，在过去两年的二手房交易里面，有45%的房产需要缴纳增值税，其中未满两年的房产大概有5%左右，也就是说有40%是因为“豪宅线”的原因要缴纳增值税。另外，深圳楼市的增值税率高，很多房产都要缴纳几十万甚至更高的费用。
“按照过去的部分房源交易，若是有增值税或者过去理解的‘营业税’，那么成本其实是很高的，在深圳房价上涨过快的时候，此类成本或更高。”严跃进说，此次很多房源纳入到普通住宅的范畴，税费成本会明显降低，对于老百姓平常自住的住房交易来说，此类成本或可以节约20万元左右，这是具有很强的降税效应的。
影响：预计深圳楼市交易量将放大
消息一出，深圳市民热议纷纷，均表示“买房终于不用‘被豪宅’了”。
“税费政策往往对于市场交易有直接的影响。此次政策明显释放利好，所以客观上会刺激部分交易需求。无论是认购新房还是二手房，都会因为此类政策直接或间接的影响，而出现交易上升的现象。另外，很显然的是，此类政策客观上使购房的压力有所减少，近期部分购房者确实希望年底入市，预计会形成一小波市场交易高峰。”严跃进表示。
“这是一个减负减税的政策，相信对市场带来的推动是非常明显。”肖小平说。
深圳楼市会重现炒作吗？分析人士称，在“房住不炒”的大环境下，市场各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味着房价的快速上升。那种期望房价暴涨的心态是要不得的。
严跃进则提示风险称：“对于监管部门而言，保持市场的稳定才是王道。市场交易反弹后，要警惕房企和房东等趁势涨价，所以后续还是要积极引导税费政策的落实，进一步促进价格的稳定。”
深圳房价力冲全国第一，明明深圳的经济都在往下走，为什么房价能够冲到第一呢？其实本土的人都不爱在深圳买房，因为在很多人的眼中深圳只是拿来办公的，根本不适合人居住，吃喝玩乐也没有什么好地方，房价已经涨到7.5万元一平，按道理来说，寸土寸金的房子，还这么大，有钱人都应该在这里买个房子保值什么的，然而八万元一平房子根本不是购买主力军，27万元一平的房子却被抢破了头，这到底是为啥？
1、深圳房价涨幅真相深圳房价的暴涨不过是一个假象而已，深圳房价的上涨只不过是局部的上涨，并不是整体的上涨，涨幅最大的是宝安，南山，光明，不到一年的时间以内，涨幅就达到了20%-40%不等，排名随后的是福田和龙华学位房，涨幅大概在15%-20%左右，普通住宅根本就涨幅不大，东边的房价可以说是完全没怎么涨，说明在大部分人的眼中，深圳的西部才是最有发展那地方。
就拿深圳实验小学周围的学区房来讲，那才是真正的吸引了有钱人，深圳落户门槛低，货币政策宽松，真正的有钱人就爱在深圳实验小学周围买房，即使一套房子的面积不到100平，价格要在2000万左右，平均房价一平方大概在27万左右，周围的房子依然是难求一房。
2、深圳房价为何可以暴涨走到深圳实验小学的门口，各式各样的高档保姆车，甚至还专门为这条路立了一个政策，每到下午的放学点儿，这个路上可以停车，用来专门接送这所小学里的学生，在大部分人的眼中，只要进了深圳实验小学就可以直升初中，未来完全就是一只脚在211，一只脚在985，普通住宅不是没人买，但是这样的住宅才是真正购买力的体现。
深圳房价高也不是说完全没人买，一些其他地方的有钱人也爱在深圳买房，深圳毕竟是前线城市，因为深圳的货币政策宽松，所以很多人不惜借款也要在那里凑够首付买房子，顺带还可以落得一个深圳户口，这也是为什么深圳的房价可以涨的那么快，因为它能够吸引到消费主力军，但是人无千日好，花无百日红，进样的魔幻情况不知道能够坚持多久，但基本可以确定的是，近期应该没那么快会下调。
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