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万科改造深圳城中村,变成长租公寓

万科计划改造深圳的城中村，开发对外租赁的“长租公寓”。

万科创始人王石4月22日在深圳城市共创大会的一场演讲上说，城中村不应该大拆大建，万科已经探索出城中村整治的运作模式，要对这些房屋做系统性的改造。

万科2023年推出“万村计划”，万科为此出资1000万元成立一家运营公司，先后和深圳的玉田村、新围仔等城中村签约，后者将旗下物业统一出租给万科。

万科的角色类似于二房东，拿下土地之后将棚户区做统一改造，增设基础设施，之后植入物业管理、长租公寓、社区商业等等业态，把破旧混乱的城中村变成城市社区，然后把房间租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。”王石在演讲中说。

万科将它描述为“综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营”的新模式。

这是一个依赖政府密切合作的项目，王石说对于“万村计划”，“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划。”

这是一个规模不小的市场。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到 2023 年深圳共有 320 个原行政村，建有农民房 3.5 万栋。如果按面积来看，城中村的住宅面积占全市住房面积的 49%。

有520万的深圳城市人口住在城中村的房屋，包括63%的毕业1-10年的年轻人。目前深圳有超过1200 万常住人口。

2023年深圳市政府发布《城市更新“十三五”规划》，开始计划改造城中村，其中提出城中村“以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。”

2023年10月，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出城中村开展规模化租赁的想法。城中村将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）的村民自建房或村集体自有物业，“经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。”

根据深圳市《2023年企业社会责任报告》的数据，截止到2023年底，万科已经拿下龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区中33个城中村，其中10个村已开启整租及改造运营工作。“未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。” 王石说。

万科现在已经有集中式的长租公寓品牌“泊寓”，在29个城市有业务，累计管理房间10万间。万科表示计划在2023年新获取10万间以上长租公寓，新开业25万间以上。

根据财新网的报道，万科已经在玉田村和村民签订协议，拿下近20栋民房，其中两栋已完成改造并被纳入“泊寓”。

这两栋楼目前已经满租，加上管理费后月租金约100-140元/平方米。按照村民的说法，万村发展与村民业主签下的租期统一为10年，万村发展向业主支付的月租金标准大约为75-85元/平方米，与市场价相当，也就是说万科的利润率在30%左右。

王石说，万科有规模优势，所以不至于让房租的价格大幅提升：“由于整体改造成本大大低于建新房，不会过分推高租赁人口的居住成本。”

从房东手上租赁房屋，统一改装之后再提价出租，这门生意已经有不少竞争者。

链家旗下的自如是比较大的一家，2023年开始运营。自如会给房间配上统一的装修和家电，还有保洁、搬家等配套服务。房间大多按照单间出租，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市管理房屋资产超过50万间，用户累计超过120万人。

今年初，独立出来的自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。戴德梁行去年底发布的一份报告指出，北上广深的集中式长租公寓品牌有300多家，管理房间数量超过200万间。行业排名前十位的企业，管理的房屋间数都已过万。

但长租公寓资产沉重，需要依赖大公司的规模效应。“现在看来长租公寓要赚很多钱很难，甚至是说，租公寓本来也不应该赚很多钱。”万科主席郁亮说，万科是“希望赚长钱、赚慢钱、赚稳定的钱。”

去年11月，北京市清理租房市场中的“隔断间”，这是自如友家的惯用做法，空间较大的客厅被隔开成一间卧室，可以单独出租。整治期间不少自如友家的用户被强制清理出去，自如后来公开道歉、补偿租户。这给自如带来了损失，类似青年公寓出租床位的“自如驿”也一度被迫关闭。

1. 雷岭村，位于广东省深圳市，是深圳市较为知名的城中村之一，由蔡屋围、南村、西坊、祠堂街、新围仔、渔一、渔二、南塘老村、南塘新村、东坊、荔园新村等十余个小自然村组成，是典型的“城中村”。

2. 水围村，位于广东省深圳市，是深圳市知名的城中村之一，水围村有七街、八巷、三横、三纵之说，道路复杂，典型的握手楼形态（类似于贴面楼），握手楼主要是单间和两房一厅居多。

3. 向西村，是深圳市罗湖区著名的城中村之一，也是深圳著名的贫富混居社区。

4. 上梅林，位于广东省深圳市福田区，是深圳市知名的城中村之一。

5. 下梅林，位于广东省深圳市福田区，是深圳市知名的城中村之一。

6. 南水村，位于广东省深圳市，是深圳市较为知名的城中村之一。

7. 渔一村，位于广东省深圳市，是深圳市较为知名的城中村之一。

8. 渔二村，位于广东省深圳市南山区蛇口街道办事处辖区内。

9. 海湾新村，位于广东省深圳市南山区蛇口街道办事处辖区内。

10. 湾厦新村，位于广东省深圳市南山区蛇口街道办事处辖区内。

11. 围仔新村，位于广东省深圳市南山区蛇口街道办事处辖区内。

12. 望海路（原海昌街）10巷1号。

13. 望海路（原海昌街）9巷1号。

14. 望海路（原海昌街）8巷1号。

15. 花果山。

16. 桃园路（双号）以北（原南园）。

17. 兰园。

18. 松园南。

19. 松园北街坊。

20. 松园中街坊。

21. 松园西街坊。

22. 石化小区。

23. 文化公司宿舍。

24. 中山公园东边起以西（包括中山公园东边起以东的鸿发花园）。

25. 南山路（东段）靠公园（北段）起以南（不包括南山区政府集体宿舍）。

26. 大南山以东、东滨路以南（包括大南山）、前海路以西（包括前海花园西边起以东）。

27. 前海路以东（包括前海花园东边起以西）。

28. 前海路以西（包括前海花园西边起以东）。

29. 前海路以北（包括前海花园北边起以南）。

30. 前海路以南（包括前海花园南边起以北）。

31. 前海路以东（包括前海花园东边起以西）。

32. 前海路以西（包括前海花园西边起以东）。

33. 前海石公园内。

34. 前海石公园外延50米范围内。

35. 前海石公园外延100米范围内。

36. 赤湾港。

37. 赤湾港码头及港区内单位宿舍。

38. 左炮台东边起以西（包括左炮台）。

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