深圳市写字楼空置率 深圳市写字楼有多少栋房子

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实探深圳租赁市场:从“冰点”艰难复苏

证券时报记者 罗曼 吴家明

受新冠肺炎疫情影响，今年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场陷入冰点。证券时报记者近日走访深圳中心区多个写字楼发现，写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租现象较为普遍。记者在实地调查深圳宝安区石岩一带工厂时发现，很多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市。

“深圳这边厂房租金以及人工成本太高了，租金从2023年的8元/平方米增长到现在的40元/平方米，产品价格涨幅却远不及租金及人工成本，所以就将工厂搬到了惠州。”一家具生产厂商老板向证券时报记者表示。

不过，石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业升级有关，即淘汰产业链低端工厂，逐步打造高新技术产业园区。有几位资深的写字楼销售经理也对记者表示，写字楼大量供应可降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时鼓励更多企业做大规模。

写字楼空置率较高

今年以来，深圳写字楼市场遭遇寒冬。戴德梁行最新研究报告显示，一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末下降3%，空置率达24.6%。

近日证券时报记者实地走访深圳福田、南山、罗湖等区，调查CBD写字楼出租情况。在福田CBD凤凰大厦，贝壳中介杨先生介绍：“目前凤凰大厦的空置率在10%左右，每一楼层基本都有几套空置。之前租金220元左右一平方米，现在最低能谈到120元/平方米。这是之前从来没有过的，租金降幅45%，现在去跟业主谈还有降价的空间。”

深圳市福田中心区的甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪以及平安金融中心的空置率则徘徊在30%左右。链家地产中介王先生向记者表示：“现在租比较划算，卓越世纪中心有一整层对外出租，业主报价180元/平方米，但是春节前卓越世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基础上还可以再谈。如果租约在3年以上，谈的空间更大。”

在南山科技园上班的陈晨，最近也在帮朋友物色办公地点。由于公司偏向互联网行业，南山科技园成为其首选。“现在许多写字楼季付、半年付都有相应优惠，免租期也可以谈，一些二房东甚至已经不赚钱在租。如果价格不合适，也有低至每平方米70元左右的物业。”该片区一位中介告诉记者。

造成写字楼空置率攀升的另一原因为新增供应。在经历几个季度的需求疲软后，今年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。

戴德梁行研究报告指出，写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率恐将再度上探。

在罗湖笋岗片区，一些由旧仓库和批发市场改造而成的写字楼，日益得到中小企业的青睐。记者发现，笋岗片区有越来越多的旧仓库和批发市场改造成写字楼，企业入驻率保持相对稳定。有进驻的公司工作人员告诉记者，类似写字楼的价格，空间却比一般甲级写字楼要大，而且对入驻企业的要求也没有那么高，比较适合中小企业。

店铺招租广告频出

疫情之下中小企业生存困难已成业内共识。从事服装批发生意的秦小姐感叹春节至今生意越来越难做。“虽然国内疫情好转，但是南油服装市场人气连平日的十分之一都未恢复，本来就是做批发生意，现在却开始做零售，并且开始直播带货，希望能熬过这次疫情带来的冲击。上个月我跟另一合伙人商量后，决定将现有门店面积缩小一半，另一半转租。业主也同意了，因为一旦失去客户，他们再想招租可能就难了。”

秦小姐所在的南油服装市场，是深圳最大服装批发地，此次受疫情冲击严重，门店转让、旺铺招租广告随处可见，行业恢复元气任重道远。

深圳市十大特色文化街区之一的大芬油画村也在经历店铺退租阵痛。记者实地走访发现，不少艺术店铺已人走楼空，靠近停车场入口的旺铺位置也正在转让。值得一提的是，大芬油画村的不少店铺订单几乎70%来自国外，出口量曾占到全球油画贸易的半壁江山。

“油画并非像柴米油盐一样的生活必需品，受到经济影响比较大，所以即使疫情好转，市场恢复也不会很快。”原创画师薇薇向记者表示，“这里每天都有店铺转让、退租，实在撑不下去了。之前这里店铺转租，转让费就要几十万，现在连转让费都不用了，门面很多。”

薇薇告诉记者，像此前“五一”、国庆节等节假日店铺每日营业额可高达上万元，今年“五一”店铺一单生意都未做成。

不少店铺都在清仓特价转卖字画。也有画师告诉记者，准备转型线上直播，脱离对店铺的依赖，通过直播带动销售的商业模式，将粉丝的关注转化为经济收入。

“我在油画村待了10多年了，应该是比较早的一批画家，租的门店大概有300多平方米，租金从最开始的1000多元到如今上涨了7倍。”店铺黄老板正准备退租，“这么下去也不是个办法，经常几天没有生意，国外的单接不到，国内的订单也很少。”

在更高端产业有所作为

除了写字楼、店铺退租以外，作为深圳主要工厂聚集地——石岩已有相当一批工厂陆续搬迁，往东莞、惠州、佛山等地转移。家具生产商赵老板告诉记者：“石岩厂房租金目前均价在40元/平方米左右，但是惠州给到工厂的厂房租金是8元/平方米，员工工资是计件来算。相比深圳来说，惠州给到企业的优惠力度非常大，也更吸引人。”

“我们工厂在深圳已经有20年了，规模比较大，但目前总部可能也会马上搬迁至惠州，因为惠州也有相关的上下游产业链配套。”石岩一家纸盒包装公司禧图纸品印刷（深圳）有限公司的办公室工作人员罗先生告诉记者。

受制于用地减少，租金、员工工资、原材料等要素成本上升，大规模、机械化生产企业的发展空间也逐步被压缩。这些企业的规模从几千万元到数十亿元不等。

随着人气降低，二手房东承租改造的农民房也面临无人可租的境地。厂房招租的广告也越来越多。

赵老板告诉记者：“这几年深圳政府一直主导产业升级，淘汰一些落后低端制造业，但是如果低端制造业都迁走了，谁来服务这些高端制造业？石岩工厂区聚焦的企业其实是一个上下游的产业链配套，如果一个制造业搬迁，就可能意味着一个产业链的迁移，很多上下游配套的企业也都随之迁走。很多小企业是有附带关系的，这对深圳先进制造业的发展也不利。”

据悉，近年来，宝安区石岩街道正在进行产业转型升级，拟打造以人工智能、航空航天、新一代信息技术、物流仓库等为代表的高新技术产业集群。石岩街道2023年工作报告中提及，石岩片区不少企业处于价值链、产业链低端，一些大企业订单下降，动力不足，6家生产基地产值占街道23%，在地纳税仅占街道2%，5500家企业占据75%的产业空间，但仅贡献10%的产值。

学者金心异此前表示，目前以深圳为枢纽的城市群，已初步建立了科技创新的市场制度体系。这个成就说明，中国企业完全可以在更高端的产业有所作为，最理想的结果应该是沿海的经济中心转向高端产业，而低端产业转向周边欠发达地区。

对于产业链“断链”的隐忧，中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达在接受证券时报记者采访时表示，企业将生产线迁到周边的东莞、惠州、中山等城市，对深圳产业链的完整性不会带来太大影响，但如果迁到更远的江西，甚至越南或其他东南亚国家，那深圳就真的需要“补链”了。

在郭万达看来，企业将生产线迁至周边城市，正是粤港澳大湾区发挥的产业承接作用。“产业链不是按行政区划来界定的，只要在一小时经济圈内实现生产要素流动，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有资深的写字楼销售经理表示，如果写字楼真的严重过剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成为深圳租赁住房筹集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置、深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的现状，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民“住有所居”的目标。

说起商改租，就不得不提长租公寓。回报率低、盈利难，一直是长租公寓行业的痛点，在疫情影响下，如果资金实力不够雄厚，随时会面临资金链断裂的问题。

住在龙岗坂田万科城的罗易最近就感到有些受宠若惊。“在这租住了5年，今年还是第一次接到房东电话，主要问我需不需要更新一些家私和家电，然后在不加租的前提下让我续租。”

受疫情影响，深圳多家长租公寓都推出不同程度的减租或其他配套优惠。福田区一位长租公寓管家表示，现在除立减部分租金外，还给租客5天空置期，这些租房福利可以说前所未有。在福田景田片区，一家房企背景长租公寓的工作人员告诉证券时报记者，虽然目前长租公寓出租压力普遍存在，但相较前两月而言已有出现一些好转的迹象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果长租一年可以有些优惠，但幅度不会太大，毕竟我们的品质和成本还是很高。”

观点地产新媒体翻阅报告获悉，第一太平戴维斯称，2023年第四季度，深圳甲级写字楼租赁需求积极复苏，全市季度吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，但仍高于近十年均值24.5%。此外，深圳全年新增供应共计逾百万平方米，加之疫情等原因，全市空置率同比上升2.9%至27.9%。

对此，第一太平戴维斯市场研究部谢靖宇补充到，2023年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年，预计年均新增供应量逾百万平方米。因全球疫情仍在持续，2023年的高供应量将令本地市场去化压力倍增，空置率料将上升。

在零售方面，第一太平戴维斯表示，深圳年度净吸纳量受上半年疫情负面影响而降至近十年均值三分之一，四季度市场需求显著回暖，季度全市净吸纳量环比上升1倍至10.2万平方米，但仍略低于近五年季均水平。同时，其表示，租赁需求及租金水平料维持增长与提升，一些存量项目有望于2023年完成升级改造工程或租户及业态调整。

此外，第一太平戴维斯在报告中称，2023年内深圳一手住宅销售市场供应量约达633.4万平方米，同比上升12.2%。与购房需求保持同步增长，一手住宅成交量达507.0万平方米，同比上升11.9%，但较2023年下滑20个百分点，主要归因于年内出台的715新政对购房者资质提出了更严格的要求。从中长期来看，住宅价格将维持小范围内波动，总体维稳。

三季度深圳写字楼市场 | 租金跌幅收窄,空置率小幅上升

三季度，适逢深圳喜迎政策红利，深圳市场在后疫情阶段发展态势良好，市场活跃度持续恢复，不同行业需求稳步增长。但是随着新增大量写字楼入市，租赁市场竞争激烈，租金仍持续走低但跌幅有所收窄，空置率小幅上升。投资市场录得数宗大宗交易，整体活跃度提升，其中数据中心交易为本年度一大亮点交易。

宏观经济

面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂严峻的外部经济环境，深圳有效统筹疫情防控，经济运行延续稳定恢复的良好态势。前三季度，深圳地区生产总值为19786.98亿元，同比增长2.6%。其中，第一产业增加值为19.17亿元，同比下降4.3%，第二产业增加值为7311.62亿元，同比增长1.0%，第三产业增加值为12456.19亿元，同比增长3.6%，第一、第二和第三产业占比分别为0.1%、36.9%、63.0%。全市规模以上工业增加值同比增长1.6%，增速比上半年回升3.2个百分点，延续3月份以来的复苏态势。从重点行业看，三季度，计算机、通信和其他电子设备制造业增长2.3%，电气机械和器材制造业增长0.4%，专用设备制造业增长7.5%，增幅分别比上半年提高0.6、7.1和1.9个百分点。

前三季度，深圳固定资产投资同比增长11.4%，增速比上半年、一季度分别提高3.6、27.5个百分点。其中，第一产业固定资产投资增长69.8%，第二产业固定资产投资增长0.3%，第三产业固定资产投资增长13.0%；基础设施投资增长9.3%。民间投资增长22.1%，占全市固定资产投资比重47.0%。

图：2023年一季度～2023年三季度深圳GDP累计值、第三产业累计值及同比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

供给与需求

三季度，随着疫情的消散，大多写字楼推迟到本季度入市，深圳写字楼总计新增供应大约51万㎡，超过上半年供应总量之和。在入市项目中，有五个位于南山区，进一步加大南山区的去化压力。从全市办公楼市场运行情况来看，截止到三季度，新开工面积为240.51万㎡，同比增长23.27%；竣工面积为51.17万㎡，同比增幅高达180.98%。

图：2023年12月～2023年09月深圳写字楼新开工和竣工面积

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

从需求方面来看，深圳各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势，批发和零售业仍为本季度主力租户，TMT、租赁和商务服务业持续保持强劲的租赁需求。按租户数量占比来看，三季度批发和零售业占比32.8%，TMT行业占比20.8%，租赁和商务服务业占比17.6%，金融行业占比8.7%。

图：2023年三季度深圳写字楼市场租户行业占比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

租金与空置

租金方面，截止9月，深圳全市甲乙级写字楼的租金为112.03元/㎡·月，环比二季度下降0.38%。分商圈来看，福田中心区的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位，达到182.31元/㎡·月；前海、华强、宝安中心区的月租金处于中间区域，约为113元/㎡·月；而龙岗中心城、龙华区域的价格相对较低，平均月租金分别为89.06元/㎡·月和73.23元/㎡·月。本季度市场需求回暖，租金持续处于下行通道但降幅有所收窄，业主大幅调低租金情况明显减少，个别业主采取提供装修等多种灵活租赁策略吸引客户，市场竞争进一步加剧。

图：2023年9月～2023年9月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

空置方面，三季度供应量较大，且新增物业的预租率整体较低，供求不平衡拉高了办公楼市场的整体空置率，供应压力最大的南山区空置率上升最为显著，预计空置率仍将持续保持高位。

大宗交易

三季度，深圳录得共5宗大宗交易，成交金额超80亿元。写字楼和工业各成交2宗，成交金额占比分别为72.3%、 26.2%；商业成交1宗，成交金额占比1.5%。其中，典型的一宗成交案例为中国人民保险集团以49.4亿元购买了招商中环写字楼，该写字楼作为本集团的南方总部办公楼；另外一宗为资产包交易，即鹏博士深圳南山数据中心，为深圳首次录得的数据中心交易项目。

图：2023年三季度大宗交易物业类型

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

总结与展望

国外疫情的不确定性对全球经济复苏带来一定冲击，但是国内疫情得到有效控制，经济稳步复苏，写字楼市场逐渐回暖。当前适逢深圳迎来经济特区建立40周年，加之中央政策支持，对金融、科技、外资等企业发展策略提出一定建议，为深圳写字楼市场带来发展机遇，从长远看，租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。并且最新发布的关于深圳改革试点实施方案，将深圳定位为“模范城市”，预期这将带动来自于金融和TMT行业对写字楼的需求。

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