深圳市合一新能源有限公司 深圳合一集团更新

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深圳继续对楼市出拳,全链条打击小产权房、回迁房交易

小产权房、回迁房交易正在受到政策更高维的监管。

8月19日，网传一份深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》(下称“《通知》”)。

第一财经记者从接近深圳市规划和自然资源局人士处获悉了《通知》的真实性。

《通知》有多处关涉到住宅类历史遗留违法建筑，核心内容有四点：社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。

通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作。将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处。防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

《通知》所替及的历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是小产权房、回迁房等非商品房。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，也无法从银行融资、抵押、贷款。

与全国其他城市不同，深圳是全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

自2023年底以来，小产权房炒作严重，特别是715 208双政策打压之下，深圳新房 二手房市场骤然降温，楼市迎来横盘期。然而，作为比肩商品房市场的小产权房因为热钱涌入，叠加人为炒作，出现50%-100%的普遍涨幅，一房难求的现象屡见不鲜。

除了小产权房外，深圳炒房客也有炒作回迁房、安置房的现象。由于回迁房、安置房不受深圳限购政策影响，即使家庭已经购买2套，个人已经购买1套，仍可以通过购买城市更新项目、土整项目的回迁、安置指标，来获得不受数量限制的房产，进行炒房。

《通知》对于回迁房、安置房也做了要求：城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议、安置协议不能备案，意味着，购房者即使购买到回迁房、安置房指标，但是因为没有经过核实确认而无法备案。

整体而言，《通知》从小产权房、回迁房的交易源头、交易过程、交易渠道和资金等进行管控。这意味着小产权房、回迁房等住宅类历史遗留违法建筑，遭到政策的全链条正面围剿。

这并非深圳首次对住宅类历史遗留违法建筑进行高压监管。今年4月以来，小产权房整治风暴席卷深圳。比如深圳龙华区、宝安区等片区小产权房密集的片区，均有发布内容涉及暂停小产权房交易的通知《关于小产权房问题的通知》等文件。深圳市律师协会随即也发布了《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》，禁止为违法建筑提供公证、见证等。

此次，深圳市住建局和深圳市规划和自然资源局联合发布《通知》，也被认为主管部门从更高层面精准打击小产权房、回迁房等投机炒作行为。

值得一提的是，今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》(下称“《更新条例》”)正式实施。其中，《更新条例》针对新立项项目，要求六个月内完成确权并禁止再交易。《通知》则提出，对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，《通知》较《更新条例》范围更全面，由“新立项的城市更新项目”延展到各阶段的城市更新类村改项目。这种界定对象范畴的扩大在土整项目上同样有体现，确权要求延伸到各阶段的土地整备村改类项目。这有助于更全面地打击城市更新、土地整备村改类项目中的投机炒卖行为。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，深圳对于房地产调控的政策，开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的同时，将城市更新市场的漏洞也同步堵住，从源头上降低城市更新的成本，控制房价倒逼式上涨的局面。

如何在深圳注册公司?谁知道吗

1、公司名称；（同行业或相近行业公司名称不能重复的！划重点！所以最好提前多拟定几个名称备用）格式：深圳市+字号+行业+有限公司；

2、股东、法人、总经理、执行董事、监事身份证照片；（当然也可以一人身兼多职）

3、注册资金、股权分配情况； （注册资金是认缴制的，就拿我们当时创业来说，申报的资金是50万，但我们实际是不需要拿出50万来给人看的，基本都不会验资金，只有少部分行业需要，但也别写的太大哈，写的数字越大，风险越大。）

4、注册地址的25位数房屋编码；（没啥好说的，就办公场地，或者自己住的地方都行，实在没有场地就找银行或者像我一样找代办公司合作，花钱行方便）

5、经营范围；（这也没啥好说的，做什么写什么，不懂就去网上查）

6、股东、法人、总经理、执行董事、监事的个人银行U盾

说明：

1. 公司名字是否可以注册，在申请的时候会自动检测的；

2. 注册地址最好是办公地址，一般住宅区的九楼以下也可以作为办公地址申请注册，但是后期办对公账户是需要租赁合同的；

3. 注册资金最低3万没有上限，可认缴也可实缴，不一定要垫资；

4. 经营范围最直接的方法是，在天眼查上面参考同类型公司的经营范围；

5. 银行U盾主要银行都可以，现在在银行自助机就可以办，如果觉得麻烦，就带上身份证去创业印章买个人数字证书，50块一个。

2.自行注册公司流程

3注意事项

1. 建议使用Win7及以上系统，360安全浏览器（兼容模式）或IE10及以上浏览器；

2. 如需要查询办理进度及结果，也可以登录查看；

3. 注册之后需要去创业印章刻章，一般刻三枚，公司公章，财务章，法人私章，根据材质不同价位也会不同；

4. 公司注册之后不是万事大吉的，需要按照法律规定进行做账报税，平时公司的流水也需要开具正规的发票。如果公司只是用来做跨境电商，那么自己平常生活中的消费也要注意索取发票，按时做账报税，进行年检。不然很有可能进入ZF的黑名单。

就目前来说，在深圳找代办公司注册公司的报价不高，并且一般都包含三章和一年的做账报税，价位在2500元左右，而且很方便。当然如果有时间有精力，自己注册，自己做账报税也未尝不可，就是有点麻烦。

有什么想要了解的也可以问我，看到了就会回复。

深圳楼市再传大消息!取消商务公寓“只租不售”,楼市调控放松再放信号...

继豪宅税调整之后，深圳楼市又迎来了大消息。

12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。

2023年7月31日深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

据悉，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。对于取消后的影响，据深圳市住房和建设局监测显示，开发企业反应正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

相关人士认为，取消公寓只租不售，给大量城市更新项目减了负担，增加居住类物业市场供应，减少本已空置率高的商办规划供应。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，对于村改、工改商等改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳取消商务公寓“只租不售”，对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响，至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”，但深圳此类政策后，商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。

可以说，商务公寓取消“只租不售”对开发商是一个利好，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。

在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。对于深圳的商务公寓市场，虽然不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，商务公寓一直给人难以转手的印象，一般情况也会低于同片区的住宅价格。

不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，最近还有许多内地客户前来咨询，因为商务公寓不限购。”与此同时，深圳商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。

（来源：深圳中原研究中心）

置业者还是担心：或进一步提升市场的炒作氛围

深圳市房地产研究中心主任王锋认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。

不过，也有置业者担心，虽然深圳取消商务公寓“只租不售”对个人置业者没有太大关系，商务公寓也没有迎来什么利好，但在这个时候推出相关政策，或进一步提升市场的炒作氛围。最近一段时间以来，深圳楼市渐趋火爆。“我在龙华上塘看了一套二手房，业主反价20万元我没买，结果没过两天这套房子就成交了。”正准备置业的李小姐告诉记者，“之前我以为是中心地段的房子和优质学位房在涨价，没想到现在上涨趋势开始蔓延。”

最近，国内许多城市都对楼市调控政策进行调整。12月10日，张家港市房产交易中心工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。不过，仅仅过去一天，该市取消限售过户的政策便已经停止。楼市调控新政颁布过程中，不少地区出现过“朝令夕改”的情况，衡阳、开封等地区都有过调控政策颁布后随即取消的情况。

此外，据中原地产研究中心数据，截至11月底，年内房地产调控次数高达554次，同比增加30%。

近日，长沙市发改委官网挂出的通知，对该市成本法监制商品住房基准价格的计算明确为成本加利润加税金构成，平均利润率定为6-8%。该通知自2023年12月11日起执行。通知一出，市场做出各种解读。有人认为只给开发商6到8个点的利润，是长沙对开发商利润的进一步挤压，意味着“限价更严”。还有这样的观点：由于利润率实质上取决于总的成本，如果占成本一半的楼面地价越高，则相应的销售价格和利润均成比例上升，因此该通知实质上是有利于卖更高的地价和卖更高的房价，是对楼市价格管控“放松”。不过，有分析人士表示，这个通知的出台是对2023年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房，外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。

社科院《中国住房发展报告（2023—2023）》认为，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

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