深圳市大亚湾开发区怎么样啊 深圳大亚湾经济开发区

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楼市新政隔靴搔痒?被套牢投资客:宁要深圳一张床,不要大亚湾海景房

“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”投资客文龙向作者感叹道。

自嘲重仓大亚湾血亏的文龙是深圳投资客的缩影，尽管国家统计局数据显示惠州房价已经上涨，但由于惠阳大亚湾难转手的问题仍未改变，“有价无市”的局面令投资客被深度“套牢”。

大亚湾和惠阳是深圳人最为熟知的区域，不仅因为大亚湾核电站（实际在深圳大鹏），还因曾经“鬼城”称号不绝于耳，饱受争议。

继深圳、东莞楼市限购加码，这里的楼市也开始“限购”。“新购住房三年限售，重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。”被住建部约谈11天后，惠州意料之内也跟进了调控，选择在惠阳大亚湾进行分区限购。

市场人士透露，从限购政策威力来看，没把成交火热的惠城区和仲恺高新区纳入重点片区，未免有点“隔靴搔痒”。也有业界解读，限价威力半年就会显现，潮水退了才知道谁在裸泳。

惠州新政是精准调控还是隔靴搔痒

惠州正式进入“限购时代”，源于立秋第三天出台的这份文件。

8月9日零时整，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，惠州楼市调控新政靴子落地。

重点内容主要包括：限购方面，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。价格方面，加强新建商品住房预售和价格备案管理；土地方面，建立完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；

“除此之外，其他政策都是一些表态，没有实质性的内容。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露，更加重磅的政策，惠州是不敢出的，惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢，这次新政已经是惠州能做到的极限。

值得注意的是，这是惠州调控历史以来，首次提出对临深的“重点片区”进行限购，并且明确“非惠州户籍”。在《政策解读》部分条文的说明中，惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

然而，目前惠阳大亚湾新房销量占比并未排在惠州市内前列。据乐有家研究中心数据显示，7月惠城区网签全市占比24.1%，排名第一位；仲恺区占比23.4%，排名第二；博罗县占比17.2%，位列第三。

由于惠城区和仲恺高新区未纳入限购重点片区，也被市场认为是“隔靴搔痒”。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，惠州楼市承载了深圳大量的外溢需求，在大亚湾和惠阳地区实施限购之后，预计当地楼市将清净许多。

“其实惠州这次政策，更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。”资深业内人士林波荔如此评价，“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区，而中心区惠城区却不包含的原因，似乎也就能讲得通了。

“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”

值得注意的是，《通知》要求的“3年限售”从2023年起就已施行，并非新政策。此次文件只强调要“严格执行”，而非延长限售年限。

但这仍意味着，投资期房至少要持有5-8年。未来的二手房市场不管是存量压力还是持有成本都不小。

在易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海看来，惠州二手市场一直平淡，对二手房市场需持有房产证满3年，短期内影响不大，但对于规范市场也是必要的打补丁措施。

对此，投资客文龙也感慨，“大亚湾房子三年就想卖掉，难于上青天。”

由于大亚湾不限购，此前房价上涨的背后，有着众多炒房的幕后推手。然而，智讯财经实地走访惠州大亚湾发现，由于投资型的住宅比重极大，除了个别相对成熟的大盘之外，大亚湾有相当一部分楼盘的入住率不超过三成，空置率仍在高位。

大亚湾离深圳距离近，也是文龙看中的最大的利好之一。加上近年来随着大湾区、“大深圳都市圈”等概念的加持，越来越多“粤B”的车开始涌入“临深”不限购的城市惠州大亚湾。据乐有家数据显示，2023年上半年惠州购房者构成中，深圳客占比逾五成，而惠州本地购房者仅占两成左右。

中介机构乐有家统计过深圳客到大亚湾区投资置业的占比高达33%位居榜首。虽然从深圳北站坐高铁到大亚湾的惠州南站仅需21分钟，但候车路上通勤时间成本高，开车往返深圳堵、地铁永远在传闻的规划中，成为不少购房者口中的槽点。外地投资客大多数买预期，不自住，难免陷入了出租难、自住难、想转手更难的困境。

不少人有”面朝大海春暖花开“的海景别墅情节，而要山有山要海有海的大亚湾海景房，被专业投资人士戏称“美景有毒”，也令部分投资客发出“宁要深圳一张床，不要大亚湾海景房”的感慨。

来自乐有家统计数据显示，7月各区网签均呈下降趋势，其中大亚湾区网签897套，环比49.09%，跌幅全惠州市最大。

“惠州二手房交易实在太难转手了。”资深置业顾问大卫也指出，现在惠州限购政策挺好的，最起码政策上给购房者规避了掉坑的伤害没有那么大，只能受一次伤害。

32岁的惠州中介叶晨向智讯财经透露，有些二手房虽能够按原价卖出，但评估价不一定能按实际卖价进行评估，买家贷款会受到一定限制。价差不大的情况下，客户还是更愿意买新房。

业内：限购落地后倒逼惠州告别楼市依赖

与深圳、东莞的楼市“僧多粥少”的基本面不同，惠州市场货量充足，存在一定的库存压力。机构数据显示，2023年上半年深莞惠的去化周期，惠州去化时间最长，高达15个月。从成交价格看，上半年惠州一手住宅均价保持稳中微幅上涨的趋势，均价接近12000元/㎡左右。2023上半年惠州市成交64228套，较上半年度环比下降15.7%。

土地市场方面，据业内统计，今年上半年惠州挂牌出让的39宗土地中“地王”频出，个别地块楼面价高达9161元/㎡。目前惠州除核心片区外，房价普遍在9000元/㎡上下。

房价领涨的同时，惠州地价也屡创新高，但市场成交并不乐观。对于这种现象，李宇嘉分析称，与惠州楼市独特属性有关，因为惠州楼市需求严重依赖于深圳外溢。目前，受深圳楼市下行影响，惠州楼市正处于下行周期，房价上涨只是结构性因素。

“此外，目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房放贷周期都非常长。”李宇嘉判断，限购落地后，未来惠州楼市会开启下行的过程，倒逼惠州告别楼市依赖。

坊间有投资客调侃，“不限购的城市不是好城市”。谈及大湾区接下来是否会有更多的城市加入调控行列，多位业内人士一致认为，调控永远不会有尽头的。

注：文中文龙、叶晨均为化名

我感觉当前在惠州大亚湾买房,未来前景一定不错,大家觉得呢?

我觉得目前投资大亚湾肯定是前景不错的，因为政策是向东，也就是向惠州发展，所以未来肯定在发展方面，惠州的楼盘一定是处于一个上升阶段，升值的空间还不小。

深圳发展带动惠州，发展前景广阔

惠州之所以房产将迎来一波不小的升值，其实和深圳有很大的关系，目前深圳的人口密度排名第一，但是当地的房价提高，而且房子处于稀缺状态，按照20年的预期目标来看，未来5年之间，深圳将会增加342万的人口增长空间，平均下来每年将增长68万人左右，但目前深圳的土地只有1900 96.85平方公里，所以这样的商品住房需求绝对是供不应求的。

目前很多的深圳人都将目光转到了附近的惠州及东莞地区，因为只有这两个地区接近深圳，而且当地的商业和地铁物业等等的升值空间都比较大，所以目前有很多的深圳人都到东莞和惠州投资买房。我们回到惠州的实际问题来看，即便惠州目前的楼盘不少，但是也没有几百万套可以卖，解决了惠州，亿人的住房问题之后还是解决不了深圳人的住房问题，但是从这个趋势来看就可以预测到未来惠州的发展肯定是不差的。

交通网日渐发达，房地产上升空间大

在交通方面惠州也是占据了优势，目前深圳有5条以上的地铁将连接惠州，未来将迎来深圳到地铁半小时的经济圈，而且根据未来的计划方案，深圳地铁14号线将会延伸至惠州南站，并且与惠州地铁1号线衔接起来，如果按照这样的规划，我们可以大胆设想，到未来也许会有深圳人在惠州居住，这样的生活我想大多数的上班族都不会拒绝的，而且据，规划未来深圳与惠州将有8条轨道对接，除了目前已经开始运行的下深高铁之外，还会开始建设赣深高铁以及前期工作已经开始实施的深惠城际轨道。

总的来说，目前惠州的房地产价值与深圳当地的人口居住问题有莫大的关联，再回到东莞这边，其实东莞更多的承接是深圳的工业问题，而惠州更多承接的是住房问题，目前惠州市全国排得上名号的文明城市，地处沿海地区也属于发达的珠三角地区，空气方面非常的优质，而且周边的商业配套也十分齐全，总的来说是一座历史文化十分深厚的，是对于在惠州居住的人来说，这里无疑是一块非常好的宜居城市，而且东莞目前的房价也已经不再适合投资了，就算是深圳人想到东莞去买房，我想房价也是大多数人无法企及的。

发展前景广阔，但投资仍需谨慎

而目前惠州已经有了一个机场，肯定可以满足更多的深圳人远近出行，市民从深圳北到惠州南最快只需要花费不到半小时的时间，票价也非常低廉，只需要16.5元，而且惠州还有码头，未来会直接连接香港，总的来说我认为如今投资惠州的房地产肯定是一个不错的选择，因为惠州是中国首个实施12年义务教育的试点区，所以大部分地区可以被划分为学区房，这样一来就更加提升了惠州当地的房产价值，而大湾区部分也已经开始试点，在医保方面和深圳进行同等水平接轨，所以医疗方面深圳的医保也一样可以使用，未来还将继续扩大范围。

不过今年因为疫情的原因，经济并不是特别的稳当，所以买房需要谨慎考虑，如果你是打算自住的话，那么基本就不用考虑房价问题了，因为目前大湾区的价格也不是特别贵，但如果是投资的话，目前还是要看一看地段，虽然大湾区的备案价确实有所上调，而且空间比较大，但目前上百万的投进去还是要，更考虑不要被套住了，因为不是每套房子都是可以涨价的，但从长期来看，大湾区的趋势肯定不错。

在惠州大亚湾买房怎么样?

大亚湾买房怎么样，我理解为大亚湾怎么样在来解答网友的这个问题吧。大亚湾怎么样，这是个很泛义的问题，既然是买房，大义上分为两种需求：

1，自住

2，投资

一，先从第一个从自住这个层面来思考大亚湾好不好，一般选择自住的人群：

1，在深圳龙岗坪山惠阳或者是在大亚湾本地区工作的人。

2，买来养老的人。

3，看住大亚湾12年义务教育以及学校学位房众多的人群。

....等等

其实不管以上哪种需求人群，都需要考验大亚湾的资源、政策，环境，交通...。还有楼盘本身的配套才能满足客户本身的需求。

1，我先从介绍大亚湾所拥有的硬性资源来为网友解答这个问题。

①，沿海地区，这个条件我相信对许多人来诱惑都很大，大多网友都想着周末能出去，吹海风，踏浪，游泳等（海景房有十里银滩，泡泡海等...）排除娱乐，沿海地区本身就具备了对经济发展得天独厚的优势。

②，公园和各种森林公园众多，也是周末放松旅游的好选择。比如红树林广场，市政广场，和虎头山公园等（与之匹配的楼盘缤纷town...）

2，政策

其实政策这些政府级别的东西我们这种老百姓怎么可能懂得太多。不过有一点，是我知道的，那就是试点级的十二年义务教育！就表明了国家对大亚湾地区的发展重视程度。而大亚湾地区又校园林立。不乏有多的名校等（西区一小，二小，北师大附中，附小等）。

3，环境，大亚湾地区是是沿海城市，所以该地区很凉爽，经济的话和深圳没的比，但是，论空气的话深圳也是没法和大亚湾比的，以上证明大亚湾很适合居住。而我在和客户推广的时候，令客户最烦恼的问题就是“大亚湾”核电站问题，这个问题不止一个客户跟我沟通过，我也是不厌其烦的为客户一遍一遍的解答。

其实这是一个误区。“大亚湾核电站”位于深圳大鹏新区，和深圳与香港的距离比大亚湾近的多。（网上可查）而且已经安全运行20年。其实在大亚湾地区买房的网友完全没必要担心这个问题，因为以上的一点已经说明了该核电站安全。深圳和香港是中国经济重地，不管是战争，地震，海啸等情况，国家有可能让那种情况发生吗？

4，交通，我用我的亲身体验来说吧。

从缤纷到坑梓开车不超过10分钟。

到宝安在40分钟左右。

这是我之体验。是自驾。如果遇到道路堵塞这种小概率情况，数字可无限放大。不过有些楼盘（比如锦地繁花，是双地铁口的）本身具备地铁或高铁。所以数字可以缩小。

二，楼盘配套

我从楼盘本身开始介绍，从我负责主推的楼盘以及熟悉的楼盘开始介绍吧。其实那边紧挨着的商业配套差不多。医院，学校（幼儿园到高中应有尽有）超市，市场，影院，会所，运动场等等，这些大多楼盘都有的配套我就不去细说了，我说说我主推的楼盘有的一些卖点吧。

1，缤纷town，学区房，山景房，有业主登山道，人工湖，依山傍水（小孩老人晨早傍晚可以走一走，锻炼身体和呼吸空气）

2，卓越蔚蓝海岸，学位房，百万大盘，盘内配套几乎包揽了所有生活中需要用到和用到的设施配套。

3，锦地繁花骏园，距离深圳最近，双地铁口，12号线和19号线，交通便利。配套等比较成熟。

4，碧桂园十里银滩，一线海景，别墅，临近海滨旅游景点巽寮湾，滨海五星级酒店。海滨风情商业街，游艇码头等...

（由于各种楼盘大同小异，所以泡泡海，龙光城我就不一一介绍了）╭(╯ε╰)懒

二，从投资方面来考虑那边的房，值不值得买：

投资为的目的只有一个。那就是升值，卖，满足这两个条件才能达到目的，而我们不能预知。所以只能从房子的一些地段，配套，等来看是否有升值空间，还有市场的需求决定能不能卖出去。

1，怎么样检验一个楼盘是否有升值潜力，我觉得有以下几点可以论证，1，需求是否大于供应，3，楼盘的配套是否满足大众需求，4，房子本身是否满足大众需求，5，还有该地区是否具备发展潜力，有发展潜力了，才有需求。

论证：

1，需求是否大于供应？答：

现在，否。至少在3年内。大亚湾地区的房子的需求不会大于供应。因为大亚湾是开发区。处于开发阶段。和上世纪末的深圳一样。

2，楼盘配套是否满足大众需求？答：

和深圳不一样，大亚湾是处于开发期，所以规划的比较完整，因此生活需要的基本配套基本都有，而各楼盘配套的话都差不多。医院，会所，市场，影院，学校等基本都具备。特别是卓越，百万大盘，只有想不到，没有没有的。

3，房子本身是否满足大众需求？答：

有些是，有些否，现在的刚需房一般是两房或者是三房的。这两种房为刚需。从调查上来讲。三房和两房所占的消费份额是“蛋糕”的％36和％41左右。从实际情况上来讲也是因为我遇到的买房的客户大多都是3（4）人居住和5（6）人居住。

4，大亚湾地区是否具备发展潜力？答：

大亚湾本身为城市发展模式，市强而镇不强，有聚集性，因此会具备高端岗位和高端消费群体，就会带来需求，有了需求就有升值空间，而需求本身也就决定了能卖出去。

三：得出结论，大亚湾非常适合自住，不适合近期投资。适合有远光和有一定资金的投资人。

我先做个自我介绍，本人男26，姓名，詹吕良，房产经纪人入职6余年，主要负责惠州地区的楼盘，所以我敢对网友自称专业！

写了那么多，回答这个问题。一来，是帮网友解决问题，二来，是希望开辟新的客户渠道。从我的所见所闻在做出综合的结论。还有就是我本省卖房子的，所以在论证过程中一定会在我自身的立场来思考一些问题，所以如果有网友觉得我错了，欢迎指正。但希望网友不要一味的进行无脑喷。如果欢有网友信得过，觉得我分析的有道理，或者想了解，或者是对该地区的房子感兴趣，想看，想买，迎联系。百度不方便留联系方式，你可以私聊跟我要。

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