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东莞楼市监管升级:同幢新房每套均价差不宜超20%

中新经纬客户端7月2日电 针对部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的实际问题，广东省东莞市住房和城乡建设局等部门2日印发《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》，从加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导及加强商品住房项目销售监管等方面，加快住房有效供应，保持住房价格平稳。通知，自印发之日起实施。

通知要求，加快在建商品住房入市销售。2021年8月1日起，申请预售的商品住房项目(含前期已办过预售和首次办理预售的项目)，总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上但剔除地下室面积后不足30000平方米的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上分期申请预售的，每期申请预售的建筑面积须不少于30000平方米，尾期建筑面积低于30000平方米的须一次性申请预售。

通知提出，加强商品住房销售价格指导。新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的，须以幢(栋)为单位申报销售价格，同一幢(栋)每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。首期首次申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)。

新建商品住房项目实行精装修交付的，住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平方米，超过以上标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告，并在销售现场向购房人进行公示，作为买卖双方日后处理涉及住宅户内精装修标准及质量纠纷的参考依据。

加强商品住房项目销售监管方面，通知提出一是加大力度打击捂盘惜售行为。开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对于建设工程形象进度已达预售标准(或已具备现售条件)、无正当理由不申请办理预售许可证(或现售备案证书)的商品住房项目，市住房城乡建设局向开发企业发出《行政告知书》，督促其限期办理预(现)售手续，否则将予以通报批评，预售商品房项目预售款使用列入C级监管，新开工项目暂停办理工程建设相关手续，同时将相关情况抄送金融监管部门、有关贷款银行，建议加强贷款管理。

二是严格规范商品住房认购行为。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。无真实有效的认购书及定金缴纳证明材料的，开发企业不得以房屋已被认购为由不对外销售。购房人认购商品住房后，未在约定时间内签订《商品房买卖合同》的，认购应予以解除，解除的房源应当公开销售。住建部门会同相关部门加大巡查检查和联合执法力度，对于未将全部准售房源对外公开销售、通过签订虚假商品房认购书等方式囤积房源、扰乱市场的违规行为及时开展调查，视情节采取责令限期整改、暂停网上签约备案等措施。

近日，有着深圳“后花园”之称的东莞因房价“猛涨”备受关注。

公开报道显示，某房地产网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》，称东莞4月第4周二手房价格19240元，5月第4周二手房价格19751元，月环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，并宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。

对此，东莞市住房和城乡建设局表示，东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象，而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街，也存在冷热不均现象。东莞市住房和城乡建设局提供的二手住房网签价格数据显示，3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长、一个月正增长。5月份二手房均价为每平方米16402元，比3月二手房均价每平方米16541元还略低一些，不过环比增长3.39%。

东莞楼市调控升级 加快建立二手房成交指导价制度

新一轮楼市调控正在开启。

8月2日凌晨，东莞市住房和城乡建设局联合东莞市自然资源局等八个部门发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（下称“莞八条”）。

“莞八条”主要有六个方面的变动：新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。加快建立二手房成交指导价制度。将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房。此外，稳控住宅用地价格，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。

“莞八条”在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面均有所提及。

多位当地房产交易人士在注意到“莞八条”之际，向第一财经记者表示，二手房成交指导价制度若是有细则出来，二手房交易应该会受到一定影响，至于主管部门是否会跟进出台细致，落地执行仍要进一步观察。

“二手住宅成交价格参考机制”起于深圳。它是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。随后，这一制度也引发成都等其他城市跟进。整体来看，二手住宅成交价格参考机制的推行给所在地的楼市成交带来量、价等方面的直接冲击，部分城市的楼市基本面发生实质性反转。“莞八条”的“加快建立二手房成交指导价制度”也成为外界关注的焦点，东莞会否跟进深圳的楼市调控路径也引发外界诸多关注。

“目前看，‘莞八条’对二手房交易的影响非常有限，无非是二手房交易增值税免征年限的拉长，将拉长交易周期等，并不会给楼市带来大的变化。关键还是要看这周主管部门会不会发布新的二手房指导价细则。”当地的一位房产中介机构负责人如是。

另一个维度看，在限购上，东莞对一二手房区别对待。一手房限购，以家庭为单位，本地及外地户籍限购两套；二手房交易不限购。“莞八条”并未提及购买数量限制，这也引起不少人士认为，断言政策影响为时尚早。

“还是要看它后续跟进的二手房政策会否有限购等方面的细则， 才好进一步判断新政的影响。”多位受访人士表达类似观点。

东莞这轮凌晨再发楼市调控组合拳的背后是东莞房价在2021年大幅上涨。二手房方面，冰山指数发布的100城榜单中，东莞二手房房价去年全年涨幅为32.7%，位居核心城市排行榜榜首。

中原地产数据进一步显示，东莞二手房交易2021年呈现量降价涨的特点：全年成交26073套，同比减少16.9%；均价同比上涨25%至16716元/平方米。

量降价涨局面背后是二手房业主的后市看涨预期和惜售心态。尤其是东莞的热门板块诸如松山湖片区，临深区域等，在去年上半年一度出现二手房价跳涨，投机风盛。

今年上半年，东莞二手房市场已经明显降温，但价格仍稳中上行。乐有家数据显示，上半年东莞二手商品房累计网签9427套，同比下跌29.8%，市场规模已不足一手住宅的一半。上半年东莞二手房均价2.24万元/㎡，同比上涨22.4%。

具体到月份来看，今年2月27日《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“227”新政）之后，东莞原本一路向上的二手房成交均价，在“227”新政过后开始掉头向下，连续四个月环比下跌。简言之，东莞二手房成交均价虽然整体表现仍较为坚挺，但已有明显的松动迹象。

当地一位较早已经知道楼市调控将加码的业内人士告诉第一财经记者，若东莞二手房指导价细则出台，东莞的二手房量、价均将受到直接冲击。

新房成交量环比暴增950%!万亿之城发生了啥?

1月4日，#东莞新房周成交量环增950%#话题登上热搜。

数据显示，过去一周(12.27-1.2)内，东莞累计成交933套新房，周成交量环比涨幅950%。

近日，上证报记者走访东莞市场发现，自12月26日东莞全域放开限购起，东莞城区及松山湖区域内多个一手楼盘售楼处便热闹起来了。当地中介人士向记者反映，近期深圳及广州购房客前来咨询购房事宜明显增多。

东莞楼市宽松政策初见成效

1月4日(周三)下午5点半左右，上证报记者在东莞市城区某楼盘售楼处看到，不少客户前来看房。销售人员林女士称，不少上班族会在工作日下班后前来看房，周末则人更多。

东莞某新盘售楼处内周可/摄

“这几天来看房的客户比往常多了不少，特别是深圳和广州的客户明显增多，今天已有四五波来自深圳的客户向我咨询购房信息。”东莞贝壳找房的中介人士方小强告诉上证报记者，东莞全域放开限购后，当地市场已明显开始回暖。

2022年12月26日，东莞全面放开限购；12月30日，东莞再推出存量商品房“带押过户”模式。

诸葛找房统计数据显示，过去一周(12.27-1.2)内，东莞累计成交933套新房，周成交量环比涨幅950%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞楼市的复苏，及时体现了东莞相关放松政策的有效性，对全国其他城市也有积极的启发作用。

经梳理，今年以来，东莞已多次放松房地产调控政策。其中，今年7月份的“解限”政策力度较大，短期内也曾带动市场成交回升，当月商品住宅成交量创下年内新高的3689套。

方小强说，随着政策逐渐回暖，不少客户开始担心开发商会收回此前的折扣。据了解，目前已有部分楼盘宣布收回此前优惠，个别楼盘甚至宣布上调价格。

东莞德_地产中介人士霍超向记者表示，目前，房贷政策对购房者来说也比较友好。据介绍，全市全域购买首套普通住房若无房无贷则首付最低二成，有贷款记录购买普通住房则首付最低三成。此外，部分开发商甚至喊出零点五成首付的口号，即首付可在一年内或18个月内分期支付。

东莞某楼盘外观周可/摄

元旦多地楼市数据开门红

在东莞市常平镇某新盘售楼处，记者看到开发商挂起了“成交量荣登全市第一”的宣传广告牌。

方小强说，该楼盘销售情况确实较好。元旦期间，购房者甚至须排队认筹。

事实上，多地楼市在今年元旦期间有了起色。据中指研究院监测数据，2023年元旦假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期增长超两成。其中，广州表现亮眼，增幅1.3倍；北京、上海紧随其后，分别上涨80%、74%；不过，深圳同比仍下滑。二线城市中，武汉、温州等增幅领先，三四线城市依旧低迷，整体需求尚待恢复。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析认为，部分城市的购房需求在2022年12月份底之前受到一定压制，部分需求在元旦假期期间得以释放；前期出台的一系列政策逐步显效，叠加部分房企积极促销，推出优惠活动，促进了住房消费释放。此外，2022年的低基数及部分城市集中网签也对数据产生了一定影响。

另有分析人士表示，市场短期内虽然受到刺激，但真正恢复尚需时日，预计成交量大概率不会继续猛烈抬升。

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