2023年2月上海新房成交 上海2023年新房成交量

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红盘海德壹号入围积分破百,上海楼市“小阳春”将至?

（文/解红娟 编辑/马媛媛）入围积分破百，前滩红盘备受瞩目。

2023年1月中旬，前滩格力海德壹号项目开启正式认购，推出163套建面约76-555平方米房源，均价约元/平方米。截至认筹完成，该项目实际认购639组，认购率392%，触发5年限售和积分排序。

据公开信息表示，前滩格力海德壹号入围线为100.85分。按基础分60分计划，购房者至少需缴纳215个月社保（约18年）。

房企抢地

前滩，位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路（中环线）以北，有人说这里会是第二个“陆家嘴”，也有人说这里将是一个“3.0版”的城市模板，既适合工作、也适合生活。

在自驾15分钟至人广和陆家嘴、紧邻太古里商场、跨国企业总部集聚、文体医疗、学区等众多利好加持下，前滩成为购房者的必争之地。在上海楼市火爆的2021年，有24749人参与认筹摇号，其中十分之一的目标正是前滩。

购房者众，房源量寡。

据观察者网不完全统计，前滩区域前后共6年间入市了晶耀名邸、晶萃名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、东方悦耀、东方惠礼、海悦华庭、尚峰名邸、浦江海德、华唐名邸、三湘印象名邸等十一个项目。

值得一提的是，华唐名邸是由此前的租赁式公寓转为了住宅出售。就算如此，折算下来，该区域每年仅有不到2个项目开盘入市。

更值得一提的是，前滩板块内还有一块绝版的好地块，被业内称为前滩九宫格，指的是位于前滩滨江、紧邻一线江景的9个项目，因其被均匀的划分为9个小格，与九宫格酷似，故此得名。

从用途上看，前滩九宫格主要由公寓和住宅两大类组成，一部分是由陆家嘴集团竞得的6个综合地块，除可售住宅尚峰名邸外多为租赁用地；另一部分是花落格力、三湘的纯住宅项目，也就是屡次搅动前滩市场的海德壹号、浦江海德和三湘印象名邸。

将时间拉回至2014年年末。彼时，上海前滩九宫格罕见得推出3幅纯宅地，吸引了格力、三湘、九龙仓、大名城、首创、中铁、恒基、华润置地、陆家嘴集团、新鸿基、招商蛇口等房企竞拍。

第一宗出让地块为前滩地区Z编制单元32-01地块，后更名为前滩格力海德壹号，该地块历经124轮竞拍，最后被格力地产联合体以16.14亿元的价格竞得，溢价率127%，楼板价65832元/平方米，成为当时上海最高的单价地王。

格力竞得上海单价地王还不到5小时，就被下午开拍的浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z编制单元36-01地块（三湘印象名邸）给取代了。该地块最后被三湘印象竞得，成交价格为18.61亿元，溢价113.8%，成交楼板价高达楼板价66629元/平方米，相较于海德壹号每平方米贵了797元。

与此同时，格力地产以14.5亿元夺得了前滩格力海德壹号相邻的38-01地块，楼面价5.39万元/平方米，溢价率达92.5%。

消费者抢房

前滩土地出让的竞争虽然激烈，但和购房者抢房相比却稍显逊色。

2021年4月，由于各种政策影响，上海的新房市场还处在买方市场，不少项目门可罗雀。可在这时，中粮前滩海景壹号推出437套房源，在均价8.5万元/平方米、最低上车门槛700万元的基础上，引来3127组有效认筹客户，认筹比高达716%。

而无论是当时为数不多的“千人摇”项目，抑或是千万富豪雨中排队认筹的场景，都让前滩板块一战成名。

四个月后，前滩再次推出晶耀名邸一期和东方逸品两个项目，在同一认筹时段内只能认筹一个楼盘的新规定下，两者认筹比分别为1328%和250%，全部过百。晶耀名邸一期更是因1328%的认筹比成为当时的现象级项目。

此后，前滩战绩显赫。以海悦华庭举例，旗下新房分别于2021年12月和2021年9月两次入市，均价均为8.32万元/平方米，前者推出362套房源，认筹比为244%；后者推出剩余的35套房源，认筹比高达631%。

即使在新冠疫情爆发后，购房者对前滩的热情仍旧不减。作为新冠疫情控制后首个入市的项目，东方惠礼于2021年4月推出411套房源，均价9.2万元/平方米，意外吸引2284组有效客户认筹，认筹率达555.7%。

前滩核心板块有新房入市也是在这一年，打头阵的是三湘印象名邸。2021年6月，三湘印象名邸推出142套房源，均价12.18万元/平方米，认筹比673%；随后9月，浦江海德以11.28万元的均价入市，195套房源，认筹比641%；12月，尚峰名邸204套房源入市，均价11.2万元，认筹比1266%。结合此次入市的前滩格力海德壹号，前滩九宫格均有项目入市，此外整个前滩板块也仅剩“21号地块”尚未入市。

但在前滩板块项目先后入市的七年间，前滩新房价格从最初均价8万的晶耀名邸、中粮前滩海景壹号、东方逸品、海悦华庭，走到了9万东方惠礼、10万的华唐名邸，再涨至11万的浦江海德、12万的三湘印象名邸和13万的格力海德壹号。

和新房均价相比，前滩板块的二手房价格更是一路狂飙。

以中粮前滩海景壹号举例，链家官网显示，该项目二手房共成交7套，2021年11月成交的建面94平的一套低楼层房源以1020万元成交，折合10.85万元/平方米；五个月后，该小区同样成交一套低楼层，117平方米的房屋成交总价1380万元，成交均价11.79万元。

2021年下半年，中粮前滩海景壹号二手房均价有了较大的涨幅，一套建面65平方米的低楼层房源以1015万元成交，成交均价15.62万元，较年初成交均价上涨了3.83万元/平方米。

进入2021年，中粮前滩海景壹号成交的二手房均位于中高层楼，均价则上涨至18万元左右。另外，在链家发布的在售二手房中，低楼层的均价达到18.43万元/平方米，中楼层和高楼层的均价则涨至19万元/平方米。

换句话说，在二手房入市不到5年的时间里，中粮前滩海景壹号的房价基本实现翻倍，而这也是该区域同期入市项目的共性。

“除了地理位置、交通、教育配套等优势外，巨大的一二手倒挂差是吸引我‘打新’的主要动力。”有购房者向观察者坦言，以现在的二手房价格来看，若购入1000万元总价的新房，在卖出去后应该有500万的“利润”空间。

小阳春将至

前滩板块的火热，似乎在传导上海楼市正迎来复苏的信号。

“1月虽然是传统淡季，市场成交相对清淡，但上海一月成交走出了淡季不淡行情。”据上海中原地产首席分析师卢文曦介绍，1月上海新建商品住宅成交面积96.4万平方米，环比减少4.1%。

他进一步表示，从交易节奏来看，上海新房市场呈现典型的“高开低走”，尽管有元旦假期影响，但1月首周成交面积仍超过35万平方米，此后逐步走低，由于春节长假影响，最后一周也没有出现翘尾效应。

从成交区域来看，青浦、嘉定表现突出，嘉定成交19.2万平方米，青浦成交17.2万平方米。市区范围内，新静安表现较好，成交量超过10万平方米，排名全市第3；成交产品方面，以静安天悦、象屿招商公园1872、金隅外滩东岸为代表的中高端改善产品交易突出，成交面积前十榜单中居然有4个10万+项目上榜，甚至有1个项目冲入前三。

而基于成交结构向中高端改善产品倾斜，新房均价回升，为70752元/平方米，环比上涨1.9%。

值得一提的是，2022年底，部分房企为冲业绩集中供应新房房源，导致2023年1月新房供应大幅度减少。据上海中原地产数据显示，1月新房供应面积为47.5万平方米，环比减少77.2%。

“从政策风向来看，房地产不断吹暖风，正视房地产对稳经济的贡献度，对市场预期和信心提振有积极作用。此外，农历新年后前滩项目再度爆出超过100分的入围标准，对市场信心的提振有促进作用。”在卢文曦看来，2023年所有工作都开展早，比如住建部农历新年伊始就开工作会议布置相关工作。因此，预计今年市场会较早进入状态，新批次集中供应也会尽早亮相，小阳春有可能比以往早一些出现。

2023年楼市第一雷,炸在共有产权房

2023年楼市第一雷，炸在了共有产权房上。

这惊掉不少吃瓜群众的下巴，要知道，前不久深圳楼市还放出重磅炸弹，把共有产权房提升到和商品房相同的份额。

深圳的共有产权房新政才刚宣布半个月，青岛的共有产权房就因为城投平台掏不出钱，出了问题。

有自媒体甚至直言： 这可能是中国第一例“烂尾”的共有产权房，能载入中国房地产史册的一幕！

但深蓝财经研究了下这件事，发现并没有到所谓“烂尾”的程度，房子其实已经建好了，开发商也没有拖后腿，比起人们通常印象中的房地产“暴雷”，青岛城阳共有产权房“暴雷”，更像是地方政府完砸了。

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青岛城阳城投囊中羞涩

三年内上千条投诉

事情要从一条给青岛城阳区长的留言说起。

这位匿名网友称城阳舜山府不给交房。留言中，他介绍自己是一名来青创业者，两年前，他掏空了所有积蓄，向亲戚朋友借了不少钱，购入了一套位于城阳区白云山(行情,诊股)龙湖舜山府的房屋和车位，首付款将近150万元，2021年4月网签，走的市政共有产权，政府方面出资76万。

但现在新房交付时间已经到，自己苦等两年，砸进全部身家买下的房子，却收不到楼。

从以前的案例看，共有产权房业主收不到房，往往跟开发商拿不出钱有关。而这次青岛共有产权房的罪魁祸首，竟然不是开放商，而是有国资坐镇的城投平台—— 城阳市政投资集团。

接下来的剧情就成了三方互相踢皮球。

开发商 说：市政公司没给打钱，你得去问他们什么时候给打款，要不就去找房管局投诉。

市政 说：没钱！

房管局 也说：这事我们管不了，你们还得去找市政。不行就退房吧。

开发商 又说：退房可以，不过要给20%的违约金。

网友也很无奈，退房太亏，全款300万就要给60万的违约金，但现在孩子要上学，自己明明买了房还要租房住，开支太大。最终无奈上区长信箱求助。

当事方城阳市政投资集团则在20天后回复：“现在正在积极筹措资金解决付款问题”。

直接把“没钱”两个字写在了脸上。

这种情况还不是孤例。在青岛城阳区，这样的事还不少。

去年4月，一位青岛市民写信给民生服务中心，表示买的金秋泰和郡项目，也因为市政投资集团没有打款，导致银行贷款迟迟下不来而不能收房，今年要上学的孩子没了着落，“让人才寒心”。

资金紧张的情况，还不止市政投资集团这一家。

如去年7月，一名青岛网友在领导留言板上给青岛市城阳区委书记留言称，自己认购的一套白云山花园小区，因为城阳城市发展投资集团一直未放款，无法如期收房。

青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司（市政）、青岛城阳城市发展集团有限公司（城发）、青岛动车小镇投资集团有限公司（动投）等三家城投，也频繁出现在市民的投诉中。

深蓝财经发现，山东省领导留言板中，关于共有产权房的投诉和求助，基本都是青岛城阳区，且大多数集中在城投平台不给打款，或者迟迟不审批等问题上。

另外，在青岛市城阳区政府门户网站中，以“共有产权 不打款”作为关联词搜索，近三年的相关结果多达1397个。

投诉时间主要集中在2021年-2022年。而青岛城阳区的共有产权政策，从2021年10月才开始。

不过城阳市政投资集团确实是在努力筹集资金。在这名网友留言后不久，12月22日，青岛城阳共有产权人才住房8.8亿元ABS债券终于被受理了。

不过受理之后，还要经过审议、反馈、上会决定是否通过、封卷发函等流程，城阳市政投资集团要等到钱到手估计还要等上几个月。 这应该就是城阳市政投资集团会回复“资金还在筹措中”的原因。

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为什么暴雷？

地方财政压力凸显

山东青岛，AKA北方第三城，GDP总量仅次于北京、天津的一颗明珠。

但这次共有产权房暴雷，为什么会发生在青岛身上？

据青岛市统计局官网2月1日公布的数据，2022年青岛市全市生产总值为14920.75亿元，稳居北方第三城，与天津的GDP总量差距进一步缩小。

其中城阳区GDP总量为1348.33亿元，排名全市第5。 但增速却仅为1.1%，全市垫底。

△2022年青岛市各区GDP及增速情况。城阳区增速垫底。

图源：齐鲁壹点

众所周知，土地财政是地方财政的主要来源。但自去年以来，楼市持续低迷，民企拿地意愿普遍偏低，土地出让收入明显下降，土地流拍现象也频繁发生， 这时，央国企和地方城投成为拿地的主力军。

中指研究院数据显示，2022年，地方城投成为了各地土拍市场上的拿地主力。拿地面积TOP100中地方城投有71个，是2021年的3倍多。

国企和地方城投强势拿地的原因，除了市场因素之外，还有土地财政有关。部分地方政府为了维持土地财政收入，就让国企拿地，输血地方财政。

以去年青岛第四批集中供地为例，城阳区土地出让12例，仅一例为民企拿地，总价为4.37亿。其他11例，要么是合作，要么是国资拿地。不仅没赚，城投平台还要掏出二三十亿。城投的钱哪里来，说到底还是地方财政。

企业预警通数据，2021年城阳市政全年营收13.26亿元，净利润5880.38万元；2022年上半年，总营收9.21亿元，净利润却仅有571.31万元。半年间，负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。

此外，据城阳区政府披露，2022年1-10月，城阳区还要指出财政总计285.9亿元。

在此基础上，还要再掏钱投入共有产权房，城阳区的财政压力之大，可想而知。

值得注意的是，和北京、上海、广州等共有产权房政策偏向保障性不同，青岛共有产权房政策，更偏向人才政策。

前面城阳区区长信箱的许多留言中，都曾频繁提到“人才”二字，而且力度之强，不仅向从院士到大专学历七类人才开放，其中1-4类人才在8年后还能无偿获赠30%产权，5-7类人才在10年内回购30%的产权。

最核心的一点： 不做无房要求，管你有没有房都可以买。

不仅可以用来自住，完全可以作为投资购买。

对比其他城市，青岛城阳区政策可谓是相当宽松了~

该政策一出，城阳楼市就像打了一针鸡血。青岛网上房产数据显示，2021年，城阳区全年新房共成交24850套，较2021年几乎翻番，其中仅人才共有产权住房网签了11000余套，贡献近半。

但压力，却落到了垫付30%的城阳城投平台身上。

上海二手房实际已经暴跌五年后上海房价预测

据媒体报道，近日，上海链家突然下架一半二手房房源，原来上海二手房新规实施，给中介平台预留的3个月缓冲期已经结束了，按新规，以前达不到要求的就要先下架，等后续补齐了资料再来上架。所以，你现在看到的房源锐减，但这并不等于上海二手房根本卖不掉。其实，房源核验流程标准化，是提高二手房交易的效率；

上海二手房根本卖不掉吗，真实情况是近期上海二手房成交大幅增长。上海信义房屋数据显示，3月，上海二手住宅共成交约3.94万套，环比上涨108.87%，同比上涨160.28%。专家认为：目前被楼市购房新政限制，新房无法中签，客户只能去买二手，3月份成交仍然火爆，市场需求可见一斑，4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量...

五年后上海房价预测

五年后上海房价预测总体一定会涨，部分区域会涨20%以上，部分地区不仅不会涨，很有可能出现下跌。有专家认为：一些远郊，比如崇明岛、金山、奉贤等没有人口的输入，但也不存在人口流失。所以，远郊的房价不升不跌，长期稳定持平，部分时间还会出现小幅降价；

而临近外环，地铁沿线的房子，尤其是中小户型，这几年其实一直都是稳中有升的，预计未来五年涨幅可能在10-20%。市中心的豪宅，由于限购的影响，有价无市，但也没有人降价出售，所以预计未来5年，大概率维持原样。整体来说，上海的房价在未来5年里，依然会以温和放量的形势继续上涨；

五年后上海房价预测按最保守的测算，上海的房价在严厉的限购政策管控下，保持6%的年度自然涨幅是符合预期的。再根据统计数据，上海目前的平均房价约为每平方米6万元。按此为基础测算，估算出五年后上海平均房价应该在9万元每平方米...

2021年上海房价即将暴跌

2021年上海房价即将暴跌吗，2021年上海房价趋势分析：上海的房价在进入2021年之后，保持着稳步上涨的趋势，而在各个区虽然房价都有些微波动，但是浦东的房价整体处于上涨的趋势。二手房市场里面互有涨跌，没有像广州、深圳那样全部都在上涨，也没有像北京那样全部都在下跌，而是维持了一个不错的平衡。因此，2021年上海房价即将暴跌不可信；

2021年上海房价即将暴跌吗，2021年上海房价预测是涨还是跌：整体来说，在上海对于房子的需求一直没有减少，而房源反而供不应求。从现在的新房开盘认筹率来看，上海多个楼盘的认筹率超过100%。例如某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达441%，付了350万元认筹金的客户连看样板房的机会都没有。上海房地产交易无论是一手房还是二手房、普通住宅还是豪宅，成交都不错，这也从侧面说明了市场需求量大，从供需角度来说，供不应求，必然会促使房价的稳步上涨，更何况是一线城市，2021年上海房价不会出现暴跌的情况；

22021年上海房价即将暴跌吗，2021年上海房价趋势最新消息：在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。目前被楼市购房新政限制，新房无法中签的他们，只能去买二手的，但问题是，现在已经快要到无房可买的地步，可以预见，在新政下，其价格将继续上涨，2021年上海房价即将暴跌几率为零...

2、上海市各区2022年6月房价出炉：10个区下跌了

一、2022年6月上海市16个市辖区房价（均价）排名：

1、黄浦区，104,979元/平方米

2、徐汇区，92,447元/平方米

3、静安区，90,150元/平方米

4、长宁区，86,161元/平方米

5、杨浦区，75,799元/平方米

6、浦东新区，74,579元/平方米

7、普陀区，70,865元/平方米

8、虹口区，68,059元/平方米

9、闵行区，65,615元/平方米

10、宝山区，49,532元/平方米

11、嘉定区，45,759元/平方米

12、青浦区，43,338元/平方米

13、松江区，39,337元/平方米

14、奉贤区，24,761元/平方米

15、崇明区，19,951元/平方米

16、金山区，19,216元/平方米

以上数据来源：中国房价行情二手房挂牌均价。

二、各区增速简析

2022年6月份，相对于上一个月，全市各区的房价总体上处于下跌的态势。全市总共16个区，上涨的区有6个，下跌的区有10个。

其中，环比增速最快的是青浦区，相比上个月上涨4.62%。环比下跌幅度最大的是金山区，相比上个月下跌了6.69%。

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