11月1日青岛一手房交易情况 11月1日青岛一手房交易信息

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11地楼市探路一城一策 房地产调控最严时期已过?

2021年伊始，不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。

过去一年，青岛的王虎（化名）密切关注着当地房地产市场，挑了一圈，最终并未选择在高新区购房。1月初，青岛市高新区暂停“摇号售房”，虽然早已在别处安家半年有余，他现在仍不时接到楼盘销售电话。“现在营销电话特别多，有付全款打折的，还有交定金的促销活动”。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，除青岛外，山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

对此，华鑫证券研报认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。

从众捧到降温，青岛高新区二手房挂牌价下降4.66%

“去年6月份之前，房源大多被开发商控制，各种卖号的中介横行，后来就有了摇号政策。”青岛王虎也曾对高新区楼盘动心，但最终却并未选择在此购房，而是于去年年中在城阳区入手了一套房产。

他对记者称：“2021年有购房者花10万-20万买号，房子1.25万元/平米带装修，到2021年第三季度，摇号买房价格一样。我们的购房群里就有人炫耀过自己花了10万拿到号。”

至于青岛高新区房地产市场如此火热，或许与其区域位置及定位有关。据青岛高新区官网，青岛高新区位于市域地理几何中心，区内分布有多条高速公路、铁路，临近青岛胶东国际机场，是大青岛都市区的空间中枢和交通枢纽。此外，高新区主要突出发展科技服务业，加快推动软件与信息技术、蓝色生物医药、海洋装备研发、高端装备智造、节能环保与新材料五项支柱产业。目前，已有多个产业布局取得了不错的成绩。

青岛人于阳（化名）也告诉新京报记者：“高新区现在比较火，青岛西站离那儿不远，加上交通比以前方便了，很多人都去那儿买房。”

正因如此，青岛高新区的房地产市场上也流出不少传言。王虎称，“网传市政府搬迁到高新区红岛经济区，虽然市政府辟谣了很多次，没有搬迁的计划，但也没能阻止买房者。另外，还有各种消息说有多条新地铁要落到高新区，再加上高新区的房价目前由于限价等因素，还处于低点，刚需、改善、投资的人都买得多，所以比较火。”

安居客数据显示，目前青岛高新区二手房的房价均价为16194元/平米，远低于市南区、市北区以及李沧区等超2万元/平米的均价。

不过，1月3日，青岛市城阳公证处官方微信公众号发布信息称，接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，这项规则实际上才推出半年。通知显示，该规则的主要目的是“为了维护青岛高新区房地产市场稳定，整治炒房倒号、捆绑销售、价外加价等乱象”。通知表示，“规则实施以来，高新区各类房地产市场乱象得到了有效治理，切实维护了广大购房人的权益，确保了高新区房地产市场运行平稳”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时称，高新区暂停摇号政策，其理由是房屋交易没有过去那么拥挤，摇号意义不大，所以从这个角度看，当前政策松绑符合预期。这其实也是和具体的市场供求关系进行的匹配工作。

记者注意到，实际上，早在去年12月22日，青岛市城阳公证处官方微信公众号就发布了“鉴于报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1，所以终止新城红岛湾七号地块15、16、17、18、21、22号楼公证摇号售房”的公告。

此外，根据安居客数据，目前青岛高新区二手房价格环比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的环比跌幅。

“想买房的人比房源少，所以暂停摇号了。”王虎告诉记者，身边去高新区买房的人，大多为普通买家，有的买家是由于旧房改造，选的货币安置，刚好去高新区换套面积大的。“一次性买几套的那种炒房客，我只听销售员说过，但是没见过。毕竟高新区相比市区来说算便宜了，很多人凑凑首付也就买了。”

“一城一策”成关键词，多地房地产政策微调

房地产政策松动青岛并非个例，去年底多地已经拉开调整序幕。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，山东菏泽取消住房限售，广州放开商服类物业的销售对象等政策接连出台。

如今，这两地的住房限售政策已经满月。记者注意到，根据安居客数据，1月份菏泽市的二手房挂牌价位为6502元/平米，环比上月下跌0.32%。广州最新均价为32702元/平米，比上月上涨1.91%。

一直考虑在广州购房的屈康（化名）告诉记者：“广州这项政策对我的购房计划并没有什么影响，前两年大学刚毕业，我就把户口迁到广州，所以有买房的资格。而从长远考虑，公寓之类产业也不打算买，产权时间太短，还怕影响落户，耽误孩子以后上学之类的问题。”

其实，进入2021年，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。据记者统计，目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表示，将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。此外，长沙等地也均开展“一城一策”试点。

1月24日，长沙市住建局表示，今年市住建局开展“一城一策”试点，努力让刚需人群有房可住、买得起房。

此外，据大河网消息，河南省十三届人大二次会议17日召开记者会，省住建厅副厅长张达称，2021年，将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。由此来看，地方房地产调控的主动性、针对性正在增加。

严跃进认为，近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

此外，他表示，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。

实际上，“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的方向。在2021年底召开的中央经济工作会上，再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

■ 解读

如何看待去年楼市严调控？

据悉，本轮房地产调控起源于2021年下半年，为了稳定房地产市场，全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施，调控力度大、覆盖范围广。

经过两年多的调控，全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显示，2021年1-12月，全国房地产开发投资亿元，累计增长9.5%，增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元，累计增长13.4%，比1-11月份的增速回落0.2个百分点。

此外，我国在2021年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降，从商品房销售面积来看，已连续四个月的累计增速有所下滑，2021年1-12月份，商品房销售面积为万平方米，累计增长1.3%。

房地产调控最严时期已过去？

中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，2021年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看，房地产调控2021年政策取向依然是从严为主。

房地产市场从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

当然，最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与中央经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看，2021年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

2021年楼市走向如何？

张大伟表示，2021年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。现在看来，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

严跃进认为，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2021年会有各类政策，类似政策不简单体现为放松，但肯定会有放松的内容。

华鑫证券研报则认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下，库存的回升会给今年部分城市一手房市场带来供给压力，价格波动幅度加大，而地方政府的土地出让收入也会面临较大的挑战，基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。(记者 潘亦纯)

（原标题：门槛微调 11地楼市探路一城一策）

我是泰安退休了能在青岛买房子带孙子上学吗?

1、青岛现在有限购政策，各个区市限购政策各不相同；

2、如果你满足购房条件，可以在青岛购买住宅，可以把户口落在房子上；

3、如果你不满足购房条件，则不能购买住宅，但是可以购买公寓、商铺。

一、本地户籍居民家庭由原来的“限贷不限购”（限贷2套、现金购房不限购）升级为“限购两套”；

二、在本市范围内（含胶州、平度、莱西三市）新购买的房屋取得房产证后5年之内不能上市交易，限售时间由2年升级为5年。

1、5年限购仅限制于2021年4月19日新购买的一手房和二手房，2021年4月19日之前购买的房屋不受5年限制，仍是满2年即可交易。

2、 限售房屋类型为商品住房，不包括公寓、商铺、写字楼等非住宅产品。

三、2021年4月19日之前形成一手房交易但没完成“网签”手续的，可以继续履行，但需要提报证明材料；具体材料为：认购协议、认购单，购房发票、税控收据、非税控收据和资金支付凭证等。

四、在2021年4月19日之前形成二手房交易但还没完成“网签”手续的，不受影响，但须在2018月4月28日前完成“网签”手续。

青岛市一手房退房规定

最近房市的萎靡不振，致使社会中发生小范围的退房潮，购房者如何行使自己的退房权成为大家越来越关注的焦点。本文按现行法律规定，从法定的退房权和约定的退房权及其他相关法律规定，提示购房者怎样更好的行使自己的权利。

一、法定可以退房的情形：

（1）、商品房买卖中开发商的项目开发违法。

没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》等，项目被确认违法，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，会导致商品房买卖合同无效，合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。

（2）、商品房买卖中开发商未取得《商品房预售许可证》。

开发商故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》或者提供虚假商品房预售许可证明，与购房者签订商品房买卖合同，购房者得知后，起诉前出卖人仍未取得商品房预售许可证明的，则商品房买合同无效，由出卖人返还购房者已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（3）、商品房买卖中开发商擅自变更规划设计。

已经签订商品房买卖合同，出卖人不得擅自变更设计、规划。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、朝向、空间尺寸等发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量或者使用功能情形的，出卖人应该在变更确定之日起10日内，书面通知购房者，购房者超过15日未答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，出卖人未在规定时间内通知购房者的，或通知送达后15日内购房者提出退房，购房者有权退房，由出卖人返还已付购房款及利息，并承担违约责任。

（4）、出卖人隐瞒房屋抵押状况。

已经签订房屋买卖合同的，出卖人未告知购房者又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人；订立房屋买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致房屋买卖合同目的不能实现的，购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息，要求承担违约责任，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（5）、出卖人迟延交付房屋。

购房者可以在合同中约定交付房屋时间，若出卖人未能在约定期限内交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内出卖人仍未履行，购房者可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经购房者催告后，解除权行使的合理期限为三个月。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同解除后购房者有权请求返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担违约责任。

（6）、商品房买卖合同中出卖人延迟办理房产证。

预售商品房自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人应当协助购买者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。如期限届满超过一年由于出卖人的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可以请求解除合同返还已付购房款及利息，并有权要求出卖人承担违约责任。

（7）、商品房买卖合同中合同约定面积与实际面积误差过大。

商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房，出卖人应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付清的购房款退还给购房者，同时支付利息。

（8）、按套（单元）计价的房屋买卖套型误差过大。

按套(单元)计价的预售房屋，出卖人应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房，由出卖人返还购房者已付购房款及利息，并承担违约责任。

（9）、商品房质量有问题。

出卖人交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。

（10）、房屋买卖合同约定以贷款方式支付购房款贷款未获批准的。

商品房买卖合同约定，购房者以担保贷款方式付款、因出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还购房者。

二、约定可以退房的情形：

购房人除享有以上法定的退房权利外，还可以通过合同约定退房的情形，从而明确解除合同和承担违约责任的条件，约定条件成立时，可以行使解除权要求退房。合同约定的方式可以是合同主条款也可以是附件或补充协议。

在法定退房的情形（3）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）由于是部门规章的规定，立法位阶较低，再有民事契约自由原则，双方当事人在协商一致的前提下可以改变法定退房的处理方式，所以购房人在签订合同时一定要注意仔细查看合同附件和补充协议的条款，以防止对方出卖人以这种形式剥夺自己的退房权。

另外，对于大部分购房者来说有的倾其大半生积蓄，购置新的房产或更换新的房屋，是为了创造更好的居住条件，房屋作为不动产相邻关系尤其重要，如通风、采光、噪音、空气质量等是否达标，直接关系到购房者的切身利益，具体到双方当事人还可以约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，也可以直接对楼间距做出约定，小区绿化应达到什么样的比例，装修应符合什么样的标准，小区的公用设施应达到何种要求等等。如对方有不符合或未达标的违约情形存在，双方可以在合同中约定购房者的单方解除合同权，从而购房者有权退房并要求出卖人承担违约责任。

三、其他规定

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在房屋买卖交易中，按合同法第五十二条的规定合同无效，购买者可以请求确认房屋买卖合同无效直接要求退房，但依据合同法第五十三条规定解除合同要求退房，购房者往往很难举证，所以在签订合同时出卖人每一项口头承诺都应尽量落实到购房合同及附件、补充协议中，并经双方签字认可，这样一旦自己的期待不能实现或出卖人的承诺不能兑现，经书面约定的条件成就时，即可以要求退房，从而有效地避免损失。

参考文献：

《城市房地产开发经营管理条例》

《商品房销售管理办法》

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国民法通则》

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