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三轮土拍棋至中盘,核心城市上车门槛整体下降

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。相较于首轮房企高涨的参与热情，本轮共计24宗地块中，仅有2宗的有效申请人数超过6个，以招标的方式进行，其余块则皆为挂牌。

同样的低温也在前一日的合肥发生。原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让。有业内分析明确指出，延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大。事实上，这一情节在各城已在陆续上演着。

无论是11月初完成土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地动作减少，地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是，当前各城普遍放松了拿地要求，如苏州、济南降低保证金缴纳比例，杭州则重启预约勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。亦有多家房企内部人士向第一财经透露，目前没有参与第三轮土拍的意愿。申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比下降至12%。

业内预计，在房企资金面无明显改善的环境下，一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

距第二土拍结束仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，共计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块获得微弱溢价，其余17宗地块皆底价成交，占比达到85%；整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比分别为100%、73%，整体溢价率分别12%、4%，热度呈逐步减弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，整体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再上涨至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由地方平台托底的可能性比较大。”中指院分析。

尽管业内已经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期，毕竟今年的最后一次土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。”有长期跟踪地产的行业分析师向记者分析，土地的供应通常是刚性的，由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的，大多情况下是供小于求，或者相对平衡，尤其是在核心城市。“此前为了完成供地计划，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时候成交会表现的比较好。”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，当前拿地为来年补充供应，是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，“下次拍地可能要到明年3-5月份了，那个时候市场大概就会回暖，可能就没这么好的机会了。”

可惜的是，事实并不总是由理性判断所决定。据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值；11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是，这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛，相反，多城市或明显下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能让步。国泰君安地产分析师谢皓宇认为，进入7月后，需求端开始下降，国庆后开始出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，当前房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅经历2个月的销售回款，开始进行第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。”上述分析指出。

“国家队”能力亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不明朗、资金面紧张等因素的作用下，房企的首要任务还是保证现金流，不拿地也就成为多数房企共同的“默契”。

某TOP30房企内部人士向记者透露，公司近期已经不拿地了，投拓部门“很清闲”。另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再参与。世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时，也明确表示要优先保刚性兑付，后续融资明显放松了才会考虑买地。

为了最大限度地保证手中资金，不少房企已经开启精简组织、优化人员的流程，借此减少支出。“我们公司目前比较安全，但也在最大程度保证手中现金流，”某房企内部人士称，“以应对未来可能发生的各种情况。

民营房企观望的同时，是国资背景房企的更广泛布局。平安证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%，国央企明显为拿地主力。

尤其值得关注的是，即便“国家队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，具体表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的地方城投平台，在第三轮土拍中变得更加积极。

申港证券统计显示，以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为，地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升。亦有分析表示，不少城投平台由于缺乏开发经验，在获取地块后将寻求民营企业进行合作。

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能会对未来的楼市供应形成影响。上述华东民营房企内部人士便表示了这种担心，“明年公司的权益可售货值有可能会打个7折”。

至少四个热点城市已取消土地限价:更多地区将跟进

又一城土拍取消地价上限。

10月23日，四川省成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地，土地面积总计20.43万平方米，起始总价约28亿元。此次拍卖采取“竞地价”方式，未提“限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水最高销售均价。

成都市规划和自然资源局相关人士表示，该批次“双限”政策取消，房价、地价全部没有限制。后续正常情况下也将延续不限制地价的政策。

这也意味着，成都执行近3年的“双限”政策，将不复存在。

至少四个热点城市已取消土地限价，有二线城市表示将跟进执行

10月17日，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

对此，有二线城市自然资源和规划局内部人士提到，自然资源部文件属于指导政策，不同的城市按照各自的情况来制定具体规则。

也有一线城市规划部门内部人士向记者表示，文件是建议落实，应该要因城施策。

对于各地在土地出让中的地价限制是否会取消的提问，有二线城市规划资源部门相关人士表示，后续将跟进执行。

南京市规划资源部门相关人士则表示，目前正在研究，近期会发布公告，以正式公告为准。

截至发稿，自然资源部未予回应。

澎湃新闻注意到，近期，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。

10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批）。第三批拟出让居住用地清单共包含31宗地块，面积共计2853.5亩。第三批拟出让居住用地清单中，已有6宗地块明确将于11月2日出让。同时，地块出让规则有所调整，地块未显示上限价格。据大皖新闻报道，此次土拍规则不再限制地价。

按照最新的地块公告，此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

在此之前，济南多宗住宅地块竞买规则也有所调整。根据济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局于10月9日发布两批土地补充公告，济自然规划告字〔2023〕9号、济自然规划告字〔2023〕10号公告中的出让宗地竞买规则做出调整。

通过翻阅上述公告中的城镇住宅用地最新挂牌出让文件，目前仅显示：本次国有建设用地使用权采取网上挂牌方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。即不再显示“城镇住宅用地设立最高限价，网上交易达到最高限价的采取‘限地价、竞建筑品质、现场摇号’”等相关表述。

另据厦门市自然资源和规划局于10月17日发布的公告，厦门计划于11月7日出让湖里区2023P12一宗商住用地。地块起拍楼面价45000元/平方米，起拍总价47.4亿元，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

而此前，厦门市出让的涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。

成都则于9月26日宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。9月27日，成都发布土地使用权出让公告，该批次地块依旧设有土地最高限价，但不再设置可售商品住房清水最高销售均价。

10月23日，成都进一步取消地价限制。成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地，土地面积总计20.43万平方米，起始总价约28亿元。此次拍卖采取“竞地价”方式，取消了“限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房清水最高销售均价。

此前土地溢价率上限多数设为15%

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。另按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市土地出让将实现“两集中”。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

同年3月31日，北京市规自委和市住建委联合发布2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，除一宗地为企业利用自有土地建设共有产权房外，其他29个采用挂牌方式出让的地块均公布了地价上限，其中超九成地块溢价率未超过15%。

彼时，北京市规自委介绍，这是北京市首次公布土地合理上限价格，通过合理控制地价，推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、促进土地利用、保障民生等多目标管理转变。

2021年8月，市场消息显示，自然资源部召开闭门会议，明确核心城市土地出让政策调整，商品住宅用地招拍挂出让公告中应当体现：参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；单宗住宅用地溢价率不得超15%，绝不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，否则将严肃处理，严格控制城市楼面地价新高；在达到地价或溢价率上限的时候，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

随后，包括深圳、杭州、青岛、南京、合肥在内的第二批集中土地出让的竞买规则均予以调整，比如，深圳将地块溢价率上限统一由45%调整为15%；杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%。

土地市场整体低温运行

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，从楼市购房政策方面可以看到，由于楼市复苏动力不足，市场情绪持续低落，部分城市逐渐解除此前的限制性购房政策，土地市场亦是如此，今年以来土地市场整体延续低温运行态势，热度改善有限。

根据中指研究院数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度提升8.1个百分点。

按照中指研究院数据，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析师孟新增指出，2023年1-9月，济南、成都的土拍中，住宅用地成交面积分别同比降幅19.9%、12.7%。土拍热度方面，仅优质地块尚能维持一定热度，非核心地块多底价成交，企业投资意愿整体相对较弱。

孟新增认为，取消土地最高限价，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或有限，预计土地市场整体仍低温运行。

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多城卖地潮蓄势待发 未来土地市场“看点”多多

自2月底以来，22个重点城市集中供地政策引发行业内外的普遍关注，截至目前，“集中供地”新政出台已有月余，22个城市积极响应，陆续挂牌首批集中出让地块。仅4月7日，就有杭州、重庆发布集中供地出让公告，至此，长沙、广州、北京、天津、杭州、重庆、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门16城明确将在4-5月开启集中供应土地。

累计看，第一批入市地块起价已经超过6000亿，叠加即将出台的上海、深圳等城市， 预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。

克尔瑞称，考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌，预计接下来的供应将会维持高位。未来土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市。

卖地潮蓄势待发

大批优质地块在路上

自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件， 长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者。

截至目前，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆5城已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、南京等发布了预公告。

其中，广州将集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷，天津和杭州则分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积也均超过了300公顷，北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷，无锡市自然资源和规划局则计划于4月28日以挂牌方式出让16幅地块，其中纯宅地15幅，1幅为居住、商业用地，共计94.93万平方米， 土地出让金 起始总价约227.731亿元。

从首批已经正式发布出让文件的城市来看，除无锡、长沙外，其余城市供应力度均很大，占2021年全年宅地供应面积的比重超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，较2021年已过半，其次是天津，比重也达45%。总体供地节奏快于往年同期平均值。

注：截止4月7日，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆正式发布首批集中出让公告，仅发布预公告的城市未在统计之列；重庆2021年数据不可得。

数据来源：CRIC

除了量大之外，“质优”也成为本次供应的特点之一，CRIC监测数据显示，3月挂牌的涉宅地块中，起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地共有85宗，其中集中供地的重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市。

特别是在北京，起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多 ，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中，海淀和朝阳供地达12宗，占北京此次集中供地幅数的四成。

在这些地块中，不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块 ，例如，去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村地块也在第一次集中挂牌之列，根据本次出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约67220元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约67229元/平方米。

同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块，本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。

此外，无锡挂牌的16宗宅地均设置了最高限价，其中超过1万元/平方米的地块有8宗，不过，业内人士表示，鉴于当前无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。

中原地产首席分析师张大伟预计， 未来一段时间，北京、杭州以及暂时未公布的上海等城市，将出现井喷卖地的情况，集中供地政策逐渐开始影响土地市场，预计4-5月份可能井喷，土地价格依然高位。

土地新规刺激房企拿地节奏

未来土地市场看点多多

土地供应新规之下，房企在调整拿地节奏。中指研究院数据显示，前3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7％。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1-3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9％，市场集中度显著。

中指研究院认为，受“土地供应两集中”政策影响，今年3月50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。具体来看，滨江集团(,股吧)、广州地铁等企业区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

此外，房企拿地方式也在发生改变。一季度，50家代表房企中前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点，31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额下降4.5个百分点。对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，叠加“三道红线”等因素，房企之间合作拿地案例或增多。

不过，在多数中型房企看来，土地新规也为发展型房企提供了机遇 。新力控股业绩会上，公司高管表示，新规之下，中型房企的优势体现在决策高效透明，可以取得先机，此外，新力将加大企业间合作，整合更多资源。上坤地产同样在业绩会上表示，22城中，上坤已经布局8个城市，有足够的土地储备，在对城市土地和市场的判断上具备优势。

中原地产市场分析师卢文曦分析称， 未来集中供地政策下，中小房企仍有一定拿地机会 。“再大的房企不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到的地方，那么此时中小企业就有拿地机会。给予中小房企一定开发产品的机会，同时也可以丰富市场产品，防止大房企垄断市场，有利于楼市稳定健康运行。”

此外，同策研究院报告认为， 集中供地将引导房企重新排兵布阵，优化城市布局 。报告称，土地集中供应，使得房企短期能同时调动的资金量有限，降低了单场土拍整体的土地竞争强度，同时通过调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。而目前土地集中涉及22个热点城市，房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，从而引导房企进行城市群优化布局。

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