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哈尔滨:“十六条”楼市新政着眼吸纳人才 提振市场信心

随着新冠肺炎疫情散去,加上哈尔滨促进房地产市场平稳健康发展“十六条”新政颁布,一度低迷的哈尔滨楼市已初现企稳态势。

10月1日,哈尔滨市多部门联合发布《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“实施意见”),实施意见共16条,在为房企减负上实施意见提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。在提升购房需求上,实施意见提出对人才、新市民给予购房补贴,放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等政策。

“十六条”新政一经发布,即在坊间引发关注和热议,随着新冠肺炎疫情散去,哈尔滨全面恢复常态化之后,中国房地产报记者近日走访发现,一度冷清的售楼处到访量和成交量均出现了不同程度回升,多家房企积极响应“十六条”新政,已将购房补贴政策纳入购房宣传资料,购房者也纷纷致电各大售楼处或政府部门,咨询相关购房补贴政策实施的具体细则。

新政发布后,全国多家机构、媒体对此进行了解读和分析,部分媒体将其解读为哈尔滨鼓励房企降价促销,放松了预售资金监管,在全国打响了“救市”第一枪,对此,中国房地产报记者采访了哈尔滨市住建局相关负责人,从“惠民”“惠企”“强市”“监管”四个角度对本次新政进行了解读。

在政策决策者看来,新政中提到的支持房企促销活动并非一些媒体解读的鼓励降价,而是让房企稳定价格、找准定位,禁止以促销为名“恶意降价、扰乱市场”;在预售资金监管方面,从预售资金监管方式、监管金额、监管比例等方面,哈尔滨仍延续以往政策未做调整。整体上,在预售资金监管方面没有降低监管门槛。更重要的是,政府部门希望通过人才购房补贴等惠民政策,解决人口外流,吸引全国各地人才在哈尔滨“安居筑巢”。

2021年上半年,为吸引各类人才落户,哈尔滨市政府出台《鼓励来哈就业创业落户若干政策》,以吸引和聚集高层次、高素质人才。7月份,哈尔滨市人民政府也发出倡议,针对回乡投资的外埠哈尔滨人开展一系列税收奖补政策,加大优惠支持力度,倡导回乡创业、共同发展。

本次发布的“十六条”新政中,人才购房补贴发放金额在东北核心四城中排在第一梯队,且人才标准由其他城市的毕业5年以内放宽至35周岁,值得一提的是,增添了外地人来哈尔滨购房补贴政策,这对于人才引入和外地人来哈置业提供了实惠。

“通过政策出台,提振市场信心,给市场带来正向的、积极的促进作用,也希望能吸引更多人才来到哈尔滨创业、落户、安家。”哈尔滨市住建局相关负责人表示,“为让本地和外来人才‘住有所居’,未来还会有更多利好政策释放。”

房企:到访与成交量提升 楼市企稳迹象初现

10月15日下午,在刚刚正式开放的华润置地·中海·九里芳华项目售楼处内,迎来了不少购房者前来看房。华润置地哈尔滨公司营销总监王璇介绍,随着新冠疫情散去,从10月10日开始华润在哈尔滨各个售楼处的人气有了相对比较明显恢复,到访量和成交量有了明显增加。

王璇表示,“十六条”出台影响意义不仅仅是楼市,还有城市,这是一次真正落到实处的政策,新政不仅提振市场对楼市的信心,更是对城市的信心。日前已有符合政策要求的购房者来到华润售楼处进行咨询、购买,相信政策的出台将会对哈尔滨楼市发展起到一定正向作用,逐步回归平稳。

“近期各项目售楼处到访量较之前有所增长,有10%-20%涨幅。”中海企业发展哈尔滨公司营销负责人李欢表示,目前中海已经针对“十六条”中涉及人才购房补贴新政在各项目开展了宣传和培训,让更多购房者了解到这项惠民政策。

“当前哈尔滨楼市低迷是多重因素导致的。”汇龙地产营销副总李鑫分析,从全国角度来看,“三道红线”、房地产贷款两道红线以及各类政策影响,让各大房企资金链愈加紧绷,为了迅速回流资金纷纷进行以价换量,造成恶性竞争,扰乱了市场秩序。这种现象在全国多个城市普遍存在,就哈尔滨而言,也有供地结构失衡和人口外流等因素导致市场低迷。

“市场有市场的规律,当信心失去时最为危险。我们认为,此次出台楼市新政是着眼于提振市场信心,通过购房补贴吸引和留住人才,同时对于目前无序竞争市场也进行限制,把无序变为有序,让整个行业回归理性。”李鑫认为,新政在短时间不会产生立竿见影效果,但随着土地市场供求关系的平衡,地价、房价良性互动,购房者重拾市场信心,预计明年哈尔滨房地产市场将回归正常秩序,健康平稳发展。

购房者:希望实施细则尽快出台

看到“十六条”新政发布后,董锐(化名)就在想公务员能不能享受这个购房补贴政策,她第一时间向哈尔滨市住建部门打去了咨询电话。

今年26岁的董锐(化名)老家在鸡西,2021年硕士毕业后来到省直机关工作,此前一直租住在青年公寓。

2021年年初,董锐去哈尔滨香坊区看了几个楼盘,计划购房。因老家在农村,董锐并不太想因买房给父母带来太多负担,如果能享受这次政策,董锐可以领到5万元补贴,“如果能顺利领到补贴,我打算趁这次机会买房了。”

对于在哈尔滨打工的中专生胡枫(化名)来说,2万元购房补贴相当于他不吃不喝5个月才能攒下来的工资。胡枫目前在哈尔滨一家知名电梯公司从事维保工作,单亲家庭的他买房时很难从家里得到资助,因此一直到30岁才动了购房念头。最近,胡枫在哈尔滨一家楼盘看好了一套总价50多万元的房子,首付款也是东拼西凑而来,如果这笔补贴到位,对他而言会减轻一些压力。在得知楼市新政消息后,胡枫也第一时间向心仪楼盘的售楼处打去电话咨询。

不过,对于这笔补贴怎么领、何时能领,董锐和胡枫的咨询并没有得到明确答复。

“最近一些成交客户中既有本科学历,也有硕士学历,还有不少外地客户,各售楼处也接到了不少电话,都是咨询购房人才补贴的事,想了解政策如何落地,细则如何实行。”王璇告诉中国房地产报记者。和董锐和胡枫一样,他们都在等待人才购房补贴政策实施细则能尽快出台。

政策解读:新政旨在吸引和留住人才

“十六条”新政发布后,全国多家机构、媒体对此进行了解读和分析,部分媒体将其解读为哈尔滨在全国打响了“救市”第一枪,对此,中国房地产报记者采访了哈尔滨市住建局相关负责人,他们从“惠民”“惠企”“强市”“监管”四个角度对本次新政进行解读。

在政策决策者看来,新政中提到的支持房企促销活动并非一些媒体解读的鼓励降价,是让房企稳定价格、找准定位,禁止以促销为名“恶意降价、扰乱市场”。在预售资金监管方面,实施意见提出监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金基础上,每阶段提高原来应返额度的20%。从预售资金监管方式、监管金额、监管比例等方面,哈尔滨市仍延续以往政策未做调整。整体上,在预售资金监管方面没有降低监管门槛。在不放松监管、有效控制风险情况下,哈尔滨市充分考虑房企目前经营状况,评估疫情产生影响,在保持原资金返还频次基础上,着力提高返还额度,增加房企现金流动,助力在建楼盘建设。

更重要的是,政府部门希望通过人才购房补贴等惠民政策,解决人口外流,吸引全国各地人才在哈尔滨“安居筑巢”。

问答

中国房地产报:本次出台政策是基于怎样的背景?政府部门希望通过政策达到怎样的效果?

哈尔滨市住建局:哈尔滨市2016-2021年房地产市场上扬、量价齐升,城市预售住宅库存见底。2021年土地市场放量进行市场增补,但因疫情和人口外流影响,本应进入平稳发展期的房地产市场温度骤降。2021年,多家房企因现金流问题“非常规”降价扰乱市场,今年前三季度房地产市场呈现下滑,新房市场供大于求,价格不断下滑,存量持续增长,老百姓持币观望。哈尔滨市住建局始终保持对市场健康值的关注度,致力于保障哈尔滨市房地产市场的平稳运行。在此市场背景环境下,结合实际情况,协调多部门,在四季度初给予市场一剂强心针,自10月1日起实施《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

政策预计效果,本次“十六条”政策出台希望能给市场带来正向的、积极的促进作用。根据其他同级别城市相关政策效果来看,本次政策推动哈尔滨市房地产市场增量10%-15%,达到短期促增长、长期稳市场效果,让市场冰封期尽早消融。

中国房地产报:目前有部分媒体将本次政策出台解读为哈尔滨鼓励降价促销,打响了救市第一枪,政府部门如何看待这种看法?

哈尔滨市住建局:政策出台后多家机构、媒体对此次实施意见进行了解读和分析。分析中,部分非正规机构和媒体对政策解读有一定误区,哈尔滨市住建局已沟通网信部门对其进行了及时更正。

较去年出台的“十四条”政策,本次政策主要增加了惠民部分,解决人口外流、促进人才在哈尔滨安家;惠企部分中首次调整了土地增值税税率,激励品牌房企来哈尔滨投资,同时在预售资金监管比例政策中加入了开发企业信用等级评价等维度监管,在解决房企现金流问题的同时也对企业信誉度提高了要求;强化市场部分主要从放宽公积金门槛和公寓产品专项去库存方面出发。本次政策并非某些媒体解读的促销、降价,而是鼓励房企通过增加智能化设备、提高园区品质、增加房子舒适度等方向进行入手,让老百姓得到更多的购房实惠。

下面按四个方向对“十六条”做详细解读:

“惠民”:本次哈尔滨人才购房补贴发放金额在东北核心四城中排在第一梯队,并且人才标准由其他城市的毕业5年以内放宽至35周岁;更值得一提的是,本次惠民政策中增添了外地人来哈尔滨购房补贴政策;这对于人才引入和外地人来哈尔滨置业提供了实惠。并且在购房补贴办理流程设置和补贴发放周期上均进行了便捷调整,让老百姓以最快速度、最便捷方式、拿到最实惠补贴。

“惠企”:围绕“降低土地增值税刺激价格上涨、土地减轻资金链压力(六个月内可分期支付)、提高房企现金流动性”三个方面进行调整,从提振、土地、销售、返还四个方向形成闭环,即减轻企业资金压力,提高企业现金流动性,同时可提振房企开发信心。其中值得一提的是,土增税降低后将会直接解决企业开发现金流问题,提振房企对市场价格的坚挺信心,激励品牌房企进入哈尔滨投资开发建设,促进整体市场稳步提升。

“强市”:政策更具针对性,对于市场难销的公寓产品,进行直效政策调整,减轻公寓使用成本,降低购房者对公寓购买抗性;同时降低公积金准入门槛,延长公积金贷款年限,通过刺激购房需求,扩大受众人群。

“监管”:主要对哈尔滨市房地产市场健康度的监管;对媒体舆论的监管;对网络上不实信息的监管;对房地产企业促销和价格的监管。哈尔滨市将统一发布房地产市场数据信息,严控输出口径,针对捏造、虚假、对数据断章取义等违规现象依法依规处置。同时政府搭台调动市场活力,组织房地产活动、优化产品品质等,积极引导房地产开发企业稳定发展;同时促销与备案价格审批政策相辅相成,房企稳定价格、找准定位,禁止以促销为名“恶意降价、扰乱市场”。

中国房地产报:目前市场上对于政策,特别是关于人才补贴措施具体怎样实施比较关注,请问具体细则何时能够落地?

哈尔滨市住建局:政策出台后,哈尔滨多家房企已经将购房补贴政策纳入到购房宣传资料中,提升老百姓购房热情。市民最关心的问题就是购房补贴材料需求和办理流程,目前哈尔滨市住建局正在积极沟通相关的8个职能部门,会以官方口径出台详细材料内容和办理流程,让老百姓以最快速度、最便捷方式、拿到最实惠补贴。

本轮购房补贴的办理流程预计于10月底结合秋季房展会正式对外公布,并且哈尔滨市住建局会在展会设置解答窗口,为市民做现场政策解读和流程解答。

松绑!房价七连跌后 哈尔滨废止限购等楼市调控政策

3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

公开资料显示，上述通知发布于2021年，当时的政策亮点在于出台了“区域性限售政策”，即在主城区6区，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

该文件还曾提出，提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。同时，严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，哈尔滨对一些过去阶段性的收紧政策进行废除，也是基于市场和形势变化而调整的。废除限售政策，标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，也是楼市政策放松的重要体现。

去年四季度至今，楼市调控基调由冷转暖，而哈尔滨一直冲在调控适度放松的前列。去年10月份，哈尔滨市住建局便联合多部门发布“救市”政策，包括买房最高补贴十万元、放宽二手房公积金贷款房龄年限、助力房企加快项目建设等。

当时，哈尔滨楼市成交已显疲态，“救市”政策发布后，市场仍然在低谷徘徊。

国家统计局最新数据显示，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续七月下跌，今年2月环比跌幅有所收窄，不过仍在低谷。

从房价具体数值上看，安居客平台数据显示，哈尔滨3月二手房均价9515元/平方米，环比上月下跌1.53%，同比去年同期下跌4.90%。在哈尔滨一些郊区地段，部分老旧二手房售价不到十万元，不少业主直言“价格可大谈”。

据同策同程发布报告显示，哈尔滨楼市之所以呈现疲态，根源在于供需失衡。在过去的2021年，哈尔滨住宅供应422万平方米，同比下降58%；成交361万平方米，同比下降28%；成交金额373亿元，同比下降32%。

该机构称，哈尔滨近五年住宅年平均供应量达848万平方米，年平均销售量仅699万平方米，市场供应规模过大，需求难以满足供应去化，供需结构失衡，库存量增大。同时，产品集中入市，市场需求倾向饱和，造成产品去化乏力，新房空置率提高。

此外，自去年至今，哈尔滨数次遭受疫情冲击，房地产业的正常运行受到一定影响。在疫情常态化状况下，居民消费也趋于理性，贷款意愿逐步降低，持币观望态度加剧。

亿翰智库研究总监于小雨告诉第一财经，哈尔滨本身没有限购政策，限贷政策也是跟随央行统一规定。这次限售政策打开，预计会让二手房市场更加活跃，但效果比较有限，因为三年限售是从网签开始算的，三年时间基本交房后没多久就可以办了。

不过于小雨认为，对哈尔滨来说，已经没有其他政策可以松了，地方政府已把能够出台的政策相当于全部打开，这是一个比较明确的信号，期待其他二线城市跟进。

严跃进表示，哈尔滨废除既有政策，也是政策放松的新形式，对全国其他城市有借鉴意义。各地需切实履行地方责任制度，把一些不合时宜、影响当前房地产平稳发展的政策进行检查，主动废除和修正，让政策调整工作为市场复苏创造更好的窗口期。

他还称，房地产政策中，过去更多体现为金融政策的放松，但是各地“五限”政策的放松节奏比较慢，各地需要基于市场情况，主动作为积极调整，慎重出台收缩性政策，多从房地产市场交易活跃的角度出发，积极促进市场行情复苏。

百度知道 - 信息提示

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

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