香港最新楼市近况6月9日价格 香港最新楼市行情

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什么是“次贷危机”?

美国次贷危机，全称应该是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。而顾名思义，次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的按揭贷款而言的。因为相对来说，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。

相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国过去的6、7年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样一来，次级按揭贷款的还款风险就有潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。

次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价停止上涨。为什么这样说呢？大家知道，次级按揭贷款人的资信用状况，本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷、违约是很容易发生的事。但在信贷环境宽松、或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们也可以通过再融资，或者干脆把抵押的房子收回来，再卖出去即可，不亏还赚。但在信贷环境改变、特别是房价下降的情况下，再融资、或者把抵押的房子收回来再卖就不容易实现，或者办不到，或者亏损。在较大规模地、集中地发生这类事件时，危机就出现了。

美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。具体来说，有以下三方面的成因。

首先，它与美国金融监管当局、特别是美联储的货币政策过去一段时期由松变紧的变化有关。我们知道，从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。

这一阶段持续的利率下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一，就是浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。这样，从表面上减轻了购房者的压力，支撑过去连续多年的繁荣局面。

从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。

其次，它与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了越来越多的投资者。

美国金融市场的影响力和投资市场的开放性，吸引了不仅来自美国、而且来自欧亚其他地区的投资者，从而使得需求更加兴旺。面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。事实上，不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资，金额巨大，使得危机发生后影响波及全球金融系统。

第三、与部分美国银行和金融机构违规操作，忽略规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关。在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年，美国住房贷款一度出现首付率逐年下降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是20%，也一度降到了零，甚至出现了负首付。房贷中的专业人员评估，在有的金融机构那里，也变成了电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。

有的金融机构，还故意将高风险的按揭贷款，“静悄悄”地打包到证券化产品中去，向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表现，是在发行按揭证券化产品时，不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。

在美国，有的经济学家将这些问题定义为"说谎人的贷款"，而在这些交易中，银行和金融充当了“不傻的傻瓜”的角色。按美国投资家吉姆?罗杰斯的话说，"人们可以不付任何定金和头款、甚至在实际上没有钱的情况下买房子，这在世界历史上是唯一的一次"，这"是我们住房市场中有过的最坏的泡沫，也是我们需要清理的最坏的泡沫" 。

次贷危机引发了美国和全球范围的又一次信用危机，而从金融信用和信任角度来看，它被有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。消除这场危机，因而也需要足够的时间。

CCTV2为什么要高调托市(楼市)

最近CCTV2《经济半小时》一直在播出和房价有关的内容，记得6月中旬的几期节目，指出了深圳、北京等地楼市泡沫现象严重，房价下跌成必然趋势。就在这几期节目播出一周后，在6.22日CCTV2《对话》栏目中，节目组邀请了几位专家、业内人士对现在房价的走势展开了探讨。

新房频道的编辑菲菲在收看之后，在编辑部点燃了一根导火线：电视节目刚调到CCTV2，便一眼看到我比较熟悉的主持人陈炜鸿正在解说中国的房价如何如何，我突然意识到：这是一期对话目前房价形势的节目，应该很精彩，于是坐定开始认真的看这个节目。

其中有一个女士站起来提问，问题是：我向在坐的各位请求帮助，我准备买房，是现在买还是再推迟一两个季度观察一下。这位女士的话还未完全落地，已经有几个人把手举的老高了，话筒最终被一位年轻的开发商代表抢得，他自信而面带微笑的说：你要想买，就现在赶紧买，不然房价还得涨，还套用某个学者说的话：自住性买房，什么时候买都是合适的。这一问一答使我想起了股神巴菲特的一句名言：永远不要问理发师你是否需要理发。

另一个人对此的观点是：你要买赶紧买，你想想在06，07年那些以地王价格拿地的那些开发商会把房子赔钱卖出去吗？形势从来比人强，有些形势不是人力所能控制和扭转的，到时候不降价销售你就自己住去，反正有便宜的。

还有一个人很热心，很善意的提醒她以及电视机前的观众：不要再被那些下跌论所害了，还举出例子说04，05，06，07这么多年一直有人说房价会下跌，可是房价却一直在上升，害的最初想买房的人后来买了高价房，意思是说你千万不要再一次成为受害者了。我相说日中则仄，月盈则亏，商品房既然是商品它也就会遵守市场经济价格围绕价值波动的规律。没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的。涨到一定程度它就会跌的，涨的越高，跌的也就越狠。

还有徐教授徐滇庆，一张大嘴上下扇动着大抛国际热钱论，说这么多热钱流入国内，如果找不到投资的地方，只能买房，如果控制不好，房价还会暴涨，连“大”都不想用，用了一个“暴”字，我看他是丧心病狂了。实际上热钱对风险是最敏感的难道他们会去接盘吗？呵呵。

还有一个学者说：你看周围的人，他们买了你也买，他们不买你也不买。一副好好先生的样子，谁也不得罪。这也使我想起了一句网上的名言，中国的很多学者不是没水平，是没良心。

最后另有一位女士站起来坚定的说：不管我现在买房是了自住还是投资，我都会等等看再说，现在肯定不会买。是啊，我比较佩服这位女士，在各路鬼神的轮番夹击下，依然能坚持自己的看法和眼光，实际上商人对市场形势是最敏感的，因为他们才是利益和最攸关者，在自己的利益面前，他们比谁都更用心，也就比谁把市场都吃的透。他们的行为，也就说明了当前大势。比如目前温州炒房人大量抛售北京的房子就是最好的例证。

看完节目得出的结论:

1,房价很正常都是因为农民进城把房价买高了.

2,发展商都是好人,买的东西都是低卖(永远上涨的东西居然还卖给消费者,真高尚的情操)

3,国际热钱都是猪头,进来中国为了给开发商高价接盘让开发商发大财?/开发商都卖国,把稳赚不赔的好房子出卖给了国际,赤裸裸的卖国行为?

那么其他几位编辑在看了之后又有什么感谢：

风言风语

新房频道编辑吕开来：

1，首先油价上涨带动几乎所有商品上涨，原材料上涨，房价上涨。

2，油价上涨引起通胀，使得很多单位比如中石油中石化会涨工资，公务员国企垄断行业涨得会很多。

3，美国已经采取措施，石油价格在未来有望降到百元以内，（但国内不会降，涨上去就不下来了）投机石油的资金会转投地产。

4，国外资金还在进入国内，他们是有目的的。

5，国家限制外资进入地产政策松动。

6，CCTV2赵赫唱衰楼市现在不出来了。

7，CCTV2在地产系列节目在中断两天后，一反前四集论调，在最后一集明确表态：我们栏目用了相当篇幅来报道房价，为什么？其实房价的涨跌仅仅是表象，国家的金融安全才是我们真正的着眼点，在国际上，房价下跌套牢银行的例子我们听得太多太多。说的再明白不过，稳定最好，但绝不允许下跌。

8，CCTV2前四集的视频已经取消。

9，6.13日中央工作会议总书记讲话：“稳定房地产市场，切实防范金融风险”，我们有理由相信有利于稳定房地产市场的政策会陆续出台。信总书记还是信所谓专家？信主要媒体还是街头小报？

10，根据目前国家经济严重下滑，下半年金融政策有可能松动。

新闻频道编辑上海小沈：实在是很委琐！房地产在中国从长远来看应该是个景气行业，但房价如果一直都象06，07年暴涨的话，不跌也要跌的。这里有个问题很容易发现：在房价只涨不跌的前提下，我们国家所有人（包括企业）可以放弃一切投资选择，专门买房子就OK了，因为有人说了要大涨！！周而复始，就如同传销，结果可想而知。

博客频道编辑欣然：在节目中,有一为佳宾痛斥了三年前预测北京房价要跌30%上海房价要跌50%的某专家.-----易XX.听那个徐教授的意思是，那么多热钱仍然会从股市流向房市，搞得好像国家对这些热钱一点办法也没有似的。

新房频道编辑六夜：我是着这节目,心里挺乐呵的!以前是控制房价过快上涨,CCTV有必要配合中央精神唱空。现在是稳定房地产市,面对即将崩盘的房地产,CCTV也完会有必要进行托市,对于CCTV他作的完全正确

问题是,即将崩盘的房地产,CCTV唱一下就行了吗?搞了几十年的计划经济,还不是得转回市场经济,也许CCTV能延迟崩盘的到来,却阻止不了他的到来,就象股市一样,降个印花税,吃个伟哥,总能挺一会的,但狂泻是免不了会到来的。不用把这种消息打作强心针,还是当作伟哥好一点!

博客频道编辑小葱：你们不知道ZF说的话要反着理解吗？去年当有人说股市要防止暴涨暴跌后，不是马上从6000点跌倒现在2800点吗。所以今年有人说要稳定房价，那就一定是房价要跌的信号。现在还找出一个CCTV2来乱叫，让大家去救市，太恶心了!

新房频道编辑乐乐：研究经济的就是这样，上学的时候去旁听经济课，很惊异的发现很多教授不过是纸上谈兵，有些人几乎从来不会到市场上转转，完全是拿着一些统计数字在自说自话。有一位最离谱的教授，据说也算是德高望重，大谈钢铁企业改制，却连本地赫赫有名的钢材市场在哪里都不知道，就是这些人在妄论经济，所以才有了今天这样的危机。

策划部编辑多边形：徐先生说的这些还算是比较客观的.盯着让人家道歉也是不能解决问题的.关键还是看国家相关政策的执行程度吧,现在观望不是观望开发商而是观望政府的相关政策~~~ 他不支持房价上涨，但他认为在当前的局面下房价有上涨的可能。可惜他关于银行和货币谈得太少了。我们应该多学一学经济知识，因为买房是我们人生当中的一大笔投资啊。其实他说的天下大雨，是可能在两年内气候突变的，变为大干旱。就看大家要不要给自己这个机会！

新闻频道编辑小杰：价值规律？中国没有纯粹的经济问题，房价、股市等等只能从政治的角度分析才能看清楚。正如地震能否预报不是个科学问题一样，像这样纯然的科学问题在当今中国成了不折不扣的政治问题。政府此前对所谓开发商投鼠忌器的态度有了一个转变，因为他们意识到了让他们脊背发凉的导致“不稳定”的动因了。我倒是希望去年的房价波动不要出现，让房价继续暴涨，期待否极泰来的结果。

最近CCTV2《经济半小时》一直在播出和房价有关的内容，记得6月中旬的几期节目，指出了深圳、北京等地楼市泡沫现象严重，房价下跌成必然趋势。就在这几期节目播出一周后，在6.22日CCTV2《对话》栏目中，节目组邀请了几位专家、业内人士对现在房价的走势展开了探讨。

电视节目刚调到CCTV2，便一眼看到我比较熟悉的主持人陈炜鸿正在解说中国的房价如何如何，我突然意识到：这是一期对话目前房价形势的节目，应该很精彩，于是坐定开始认真的看这个节目。

其中有一个女士站起来提问，问题是：我向在坐的各位请求帮助，我准备买房，是现在买还是再推迟一两个季度观察一下。这位女士的话还未完全落地，已经有几个人把手举的老高了，话筒最终被一位年轻的开发商代表抢得，他自信而面带微笑的说：你要想买，就现在赶紧买，不然房价还得涨，还套用某个学者说的话：自住性买房，什么时候买都是合适的。这一问一答使我想起了股神巴菲特的一句名言：永远不要问理发师你是否需要理发。

另一个人对此的观点是：你要买赶紧买，你想想在06，07年那些以地王价格拿地的那些开发商会把房子赔钱卖出去吗？形势从来比人强，有些形势不是人力所能控制和扭转的，到时候不降价销售你就自己住去，反正有便宜的。

还有一个人很热心，很善意的提醒她以及电视机前的观众：不要再被那些下跌论所害了，还举出例子说04，05，06，07这么多年一直有人说房价会下跌，可是房价却一直在上升，害的最初想买房的人后来买了高价房，意思是说你千万不要再一次成为受害者了。我相说日中则仄，月盈则亏，商品房既然是商品它也就会遵守市场经济价格围绕价值波动的规律。没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的。涨到一定程度它就会跌的，涨的越高，跌的也就越狠。

还有徐教授徐滇庆，一张大徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)嘴上下扇动着大抛国际热钱论，说这么多热钱流入国内，如果找不到投资的地方，只能买房，如果控制不好，房价还会暴涨，连“大”都不想用，用了一个“暴”字，我看他是丧心病狂了。实际上热钱对风险是最敏感的难道他们会去接盘吗？呵呵。

还有一个学者说：你看周围的人，他们买了你也买，他们不买你也不买。一副好好先生的样子，谁也不得罪。这也使我想起了一句网上的名言，中国的很多学者不是没水平，是没良心。

最后另有一位女士站起来坚定的说：不管我现在买房是了自住还是投资，我都会等等看再说，现在肯定不会买。是啊，我比较佩服这位女士，在各路鬼神的轮番夹击下，依然能坚持自己的看法和眼光，实际上商人对市场形势是最敏感的，因为他们才是利益和最攸关者，在自己的利益面前，他们比谁都更用心，也就比谁把市场都吃的透。他们的行为，也就说明了当前大势。比如目前温州炒房人大量抛售北京的房子就是最好的例证。

看完节目得出的结论:

1,房价很正常都是因为农民进城把房价买高了.

2,发展商都是好人,买的东西都是低卖(永远上涨的东西居然还卖给消费者,真高尚的情操)

3,国际热钱都是猪头,进来中国为了给开发商高价接盘让开发商发大财?/开发商都卖国,把稳赚不赔的好房子出卖给了国际,赤裸裸的卖国行为？

风言风语

1，首先油价上涨带动几乎所有商品上涨，原材料上涨，房价上涨。

2，油价上涨引起通胀，使得很多单位比如中石油中石化会涨工资，公务员国企垄断行业涨得会很多。

3，美国已经采取措施，石油价格在未来有望降到百元以内，（但国内不会降，涨上去就不下来了）投机石油的资金会转投地产。

4，国外资金还在进入国内，他们是有目的的。

5，国家限制外资进入地产政策松动。

6，CCTV2赵赫唱衰楼市现在不出来了。

7，CCTV2在地产系列节目在中断两天后，一反前四集论调，在最后一集明确表态：我们栏目用了相当篇幅来报道房价，为什么？其实房价的涨跌仅仅是表象，国家的金融安全才是我们真正的着眼点，在国际上，房价下跌套牢银行的例子我们听得太多太多。说的再明白不过，稳定最好，但绝不允许下跌。

8，CCTV2前四集的视频已经取消。

9，6.13日中央工作会议总书记讲话：“稳定房地产市场，切实防范金融风险”，我们有理由相信有利于稳定房地产市场的政策会陆续出台。信总书记还是信所谓专家？信主要媒体还是街头小报？

10，根据目前国家经济严重下滑，下半年金融政策有可能松动。

香港房价掉了几个月了,真的假的?

从6月开始，香港楼市遭遇断崖式下滑，6月、7月楼宇买卖合约分别只有6211和6380，同比下跌32.9%、24.6%。香港楼市的调整不仅出现在住宅方面，包括写字楼和零售物业均出现不同程度下滑。7月31日，香港差饷物业估价署公布今年6月份私人住宅售价指数报393.7点，较5月份指数396.8点，按月下跌0.78%。楼价指数于本年1月起开始上升，连升5个月后下跌，指数对上一个高位为上月份的396.8点，6月指数比高位仍相差3.1点。

香港中通社8月9日，反映香港二手楼价的中原城市领先指数（CCL）9日最新报188.43点，按周跌0.17%，连跌两周。对于近日的一些事，利嘉阁地产研究部主管陈海潮指已冲击二手市场交投，导致二手私人住宅买卖登记量连月下跌，准买家入市显得犹豫。

8月16日，中原按揭经纪董事总经理王美鳯表示，8月份市况转变急促，香港楼市气氛明显疲弱，反映楼价走向的中原城市领先指数有回落迹象。楼价有掉头回落的迹象，主要基于卖家对后市不太乐观，但议价幅度仅1-3%，卖家议价空间并不大。料楼价有机会有5%以内的调整，但如果环境持续不稳，估计楼价会有10%以内的调整。

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