武汉2023年12月土拍 6.25武汉土拍

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武汉和长沙的关系

武汉和长沙都是我国中部地区的特大城市、经济强市，两地地缘相近、文化相通，联系十分紧密，常被人拿来作比较。

先说总结：目前长沙落后武汉10年，即使向天再借10年经济平稳发展，长沙也不可能赶超武汉。

百度百科对“城市”的定义是“城市是一个大型的人类聚居地。它可以被定义为一个永久的、人口稠密的地方，具有行政界定的边界，其成员主要从事非农业任务。”城市通常拥有广泛的住房、交通、卫生、公用事业、土地使用、商品生产和通讯系统。它们的密度促进了人们、政府组织和企业之间的互动，有时会在此过程中使不同方受益，例如提高商品和服务分配的效率。

那么我们就从“城市”定义的这几个维度综合比较两个城市的现状差异：

从城市基本面上可以看出，武汉的先发实力是大大强于长沙的。

其中几个核心指标：

人口稠密度来看，武汉每平方公里有0.15万人，而长沙只有0.086万人，武汉是长沙的两倍.

这也是武汉房价是长沙房价两倍的直接原因，毕竟普通市民都喜欢住在城区而非是郊区。

央企以及上市公司数量来看，武汉有3家央企一级总部，长沙为零，而从本外币存贷款来看，武汉的数值在长沙的1.5倍以上，也说明了长沙整体经济偏弱于长沙；

很多媒体喜欢从两个城市的城镇居民人均可支配收入比较来看，长沙人均高于武汉，简单地判断为长沙是个消费型城市，消费潜力高于武汉。其实只是房价与可支配收入成跷跷板状态而已，武汉因为买房总价高，房贷金额高，所以用于可支配的其他收入相应下降。

但是我们发现两城市房价比值为1.6:1(取二手房价比值)，而人均可支配收入比值0.89:1

说明武汉房价比长沙贵60%，但是人均可支配收入只比长沙少10%。

由此可以看出，其实武汉居民的收入是远高于长沙的。

长沙先天不足于武汉，基本上所有城市基本面全线落后，初略来看，每一项指标都向武汉靠拢，需要尽10年之功，毕竟武汉也在同步发展中。

那么向天再借10年经济平稳发展，有可能超过武汉吗？

城市的发展短期看政策，中期看土地，长期看人口。

从政策方面来看：

1.武汉是副省级城市，国家中心城市，长沙只是地级市。只要长沙一天不升级副省级城市，国家中心城市，那么所获得的政策扶持优势一定是短板一块。

2.中央转移支付上来看，全湖北省中央转移支付3363亿元，人均0.57万，而全湖南省中央转移支付3582亿元，人均只有0.52万元。在中央财力扶持上，武汉优于长沙。

土地资产价格简单说就是这个城市值多少钱？多少人愿意为其付出代价。政府获得的土地资产变现金额越高，则更有经济实力对城市公用事业进行改善与发展。

那么从土地使用地价上看：

1.工业用地价值上，2023年8月武汉新拍出工业用地37万每亩，2023年5月长沙新拍出工业用地7万元每亩。

2.从住宅用地价值上，武汉2023年第二轮土拍共成交898.8亩，总成交金额约113.11亿元。长沙2023年第二轮土拍共成交1928亩，总成交金额约141亿元。

无论是工业用地上，还是住宅用地上，长沙的土地价格并不高，甚至住宅用地价值只有武汉住宅用地价值的一半。土地资产变现率较差，地方政府进行城市更新速度变慢，一些大型基础设施支出建设比如地铁，高架桥，省道等也将变慢。

再来看人口：

长沙凭借“低房价”，是全国有名的人口流入城市，网络口碑很好。那么我们看两个城市三年的数据：

2023年武汉户籍人口增长26.67万，长沙户籍人口增长20万；

2023年武汉常住人口增长123万，长沙常住人口增长25万；

2023年武汉常住人口增长120万，长沙常住人口增长17.8万；

自武汉疫情过后，武汉的常住人口呈现爆发性增长，连续两年人口增量排名全国第一。

是武汉经济增长大爆发？还是武汉疫情管控得当获得移民的青睐？还是武汉承接了绝大多数逃离北上广深新青年就业？还是其他？

从人口增量上看，长沙的确在发展，但是武汉在大增长，人口红利大快朵颐。

综上所叙，无论是目前的城市基本面，还是往后的政策面，土地价值市场面，还是人口流动来看，武汉毫无疑问仍将远远优秀于长沙。长沙想在10年内赶上武汉，有点困难，甚至是不可能完成的任务。

多城紧急更改第二轮集中供地规则 “竞品质”成为标配

8月26日，广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、南京、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高，有违政策初衷，各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。

“特别是土拍资金来源、马甲情况不一致等，存在扰乱秩序推高房价的情况。而在房价严控的背景下，很多城市要么土地价格控制不住，要么变相增加了房企成本，而房企隐形成本的增加最终也会体现在房价里。”

“偷工减料”能防住吗？

“竞品质”将成为新一轮集中供地的焦点。

具体来看，杭州首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，且试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

合肥包河区BH号和经开区JK号地块采取“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”，当竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段，参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。

而相较于“竞品质”，南京、成都则更进一步，在土拍阶段直接“定品质”。

南京此轮出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。所谓“不得合作开发”，是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

成都则不再以竞配建并自持固定体量租赁住房或续竞自持租赁住房面积比例方式进行拍卖，这也是6月7日成都发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的明确后，首次把“定品质”与土拍挂钩。

“竞品质是在房企综合成本不断上涨但房价严格控制的背景下，防止房企为了变相降低成本，而偷工减料来降低项目品质。这是影响老百姓生命和财产的民生问题，一定会严控。”同策研究院研究总监宋红卫指出。

贝壳研究院高级分析师潘浩与其持有相似观点。在他看来，“定品质在于防范房企因快周转带来产品品质下降，损害消费者权益；其次，可以剔除一部分实力不足的房企，促使房企注重产品力以及项目品质。此举对房企也是新的考验，尤其是资金实力与去化能力。”

中小房企机会来了？

始于今年2月的“两集中”政策，旨在分流房企拍地资金，给地价降温。

“三道红线和房贷集中度管理，限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。”中信证券此前在研报中称，从制度上来说，土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。

但从第一轮集中供地执行情况看，不仅没有达到降低地价预期，甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。

比如，招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块，溢价率高达129.98%；武汉东西湖区地块全部溢价成交，且连续两次刷新该区楼面价；广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场，参与“围猎”房企多达320家。

中原方面的数据显示，第一轮集中供地的22个城市合计出让住宅土地达802宗，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率为14.7%；平均楼面价为10002元/平方米，同比2023年上涨15.1%。22个城市里，最高的是重庆，溢价率高达36.23%；其次是厦门和杭州，溢价率都在20%-30%之间。

集中供地的初衷，大家好像都忘记了。没有经历过任何试点的第一轮集中供地，以实际行动走向了政策初衷的反方向。

因此，第二轮集中供地最新公布竞拍规则的几个城市都对溢价率进行了调整。

杭州对土地上限价格进行了调整，一般地块溢价率上限为15%，“竞品质”宗地的溢价率不高于5%；南京将竞拍最高溢价率由之前的30%下调至15%；尽管成都未明确规定最高溢价率，但根据宗地的“拍卖起叫价”和“土地最高限价”测算，在成都第二轮集中供应的75宗地块中，绝大多数地块溢价率未超过10%。

“对房企来说有利有弊，优势在于控制溢价率等于控制了土地成本，高价地王现象会有明显减少，增加了中小房企的生存空间。”宋红卫分析指出，另一方面则是对房企资金要求更为严格，这与三道红线是一致的，防止房企变相加杠杆，增加风险。

需要指出的是，无论是杭州还是成都，在最新发布的公告中均对拿地企业资金来源进行了规定，要求竞买资金须为合规自有资金，若经审查不符合要求的，将取消意向竞买人的竞买资格。

“这是一种管理房企土地前融的行为，避免不正当或过度使用金融杠杆进而带来行业发展的风险和隐患，如过度拉升土地市场热度、炒高地价等行为，同时彻底打击以投资为目的开发企业扰乱行业稳定发展。”潘浩分析指出，这是从政府层面进行的一次行业筛查，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

“小步快跑”供地风向标显现 武汉率先开启第六批集中供地

12月8日，武汉市发布了2023年度第六批集中供地公告，本次集中供地共推出各类用地17宗，土地总面积约136.83公顷，总建筑规模约270.67万平方米，起始价总额约234.65亿元，将于12月27日至30日进行集中拍卖。

值得关注的是，此次武汉也成为实行集中供地的22城中，首个发布第六批供地信息的城市。中指研究院土地事业部负责人张凯分析称：“今年22城中多个城市开展多批次集中供地，截至目前，北京、杭州、南京、成都等14个城市发布了第四批次集中供地公告，南京、无锡、苏州、武汉4个城市发布了第五批次集中供地公告，武汉是目前第一个发布第六批次公告的城市。”

12月8日，武汉市发布了今年第六批集中供地公告，共推出各类用地17宗。资料图片

17宗地总起始价235亿，首推城市更新用地

武汉市第六批集中供地共推出各类用地17宗，起始价总额约234.65亿元。值得关注的是，此次供地首次推出城市更新项目。

该批次公告中P（2023）130号江汉区绍兴片、131号硚口区古四社区等2宗地块，为武汉针对老旧小区改造实施的首批城市更新项目。其中，130号地块出让面积3.05万平方米，土地用途为商住，建筑面积11.92万平方米，起始价21.87亿元，出让最高价25.16亿元；131号地块出让面积2.37万平方米，土地用途为住宅，建筑面积20.02万平方米，起始价15.26亿元，最高价17.54亿元。

与此同时，武汉此次供地以中心城区优质项目为主。此次江汉、硚口、武昌、青山等区域均有多个优质项目供应，其中包含了江汉区电影制片厂项目，其为近年来该区域供应规模最大、总价最高的地块，出让面积5.71万平方米，建筑面积32.53万平方米，起始价66.86亿元。该项目将与之前出让的周边地块一起打造为集住宅、商业、商务等多种业态于一体的高端城市综合体。

此外，为了积极支持区域产业经济发展，此次武汉青山区推出4宗、约34.82公顷的工业用地，东湖高新区推出1宗科研用地。

根据公告，本次拍卖出让地块申请时间自公告发布之日起至12月26日17时止，交纳竞买保证金截止时间也为12月26日17时；拍卖出让时间为12月27日至12月30日。

武汉土地市场低温运行，地块多以底价成交

由于土地市场低温运行，房企拿地积极性减弱，多地在完成今年的供地计划上都面临一定程度的压力。

中指研究院数据显示，截至11月24日，根据22个重点城市各自于今年上半年发布的市本级2023年全年供地计划，22城计划供应商品住宅用地12875公顷，实际供应土地面积7135公顷，供地计划完成率仅55%。

作为22城之一，武汉此次成为首个开展第六批供地的城市，也和土地市场低温运行相关。在本次第六批集中供地前，武汉已经完成了五轮集中供地，从前五轮的热度来看，土地市场较为低迷，大部分地块底价成交。

12月8日，武汉市第五批集中供地的第一场拍卖活动顺利结束，共成交各类用地7宗，成交总金额26.67亿元。其中，此次出让的4宗涉宅用地，全部底价成交。回顾11月29日第四轮供地情况，武汉共有6宗涉宅地块成交，合计揽金约44.64亿元，均以底价成交。截至目前，今年武汉土地市场累计成交金额627.45亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“武汉启动第六批次集中供地对于全国土地市场有较大的启发。值得注意的是，供地批次增加或成为趋势，当前土地市场和过去相比已有较大的差异和变化，全年少批次的供地模式容易造成土地市场流拍，或和房企的拿地节拍不吻合；现在通过增加更多批次，有助于减少一次性密集扎堆入市的操作，在当前房企资金较为紧张的情况下，有助于确保土地交易市场平稳健康发展。”

多城灵活调整供地节奏，“小步快跑”或成常态

不仅仅是武汉，为了完成年度供地任务，此前参与集中供地的22城中，多个城市已经灵活调整了供地计划。

据新京报记者统计，包括无锡、苏州、南京、北京、杭州、广州、天津、深圳、上海、成都、武汉等超十个城市已完成第四轮集中供地，南京等地进入第五轮供地阶段。

不仅如此，此前，长沙率先发布通知称，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，成为我国第一个公开取消集中供地的城市。

同时，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

对此，张凯分析称，“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，2023年以来，“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果。但由于“集中供地”对企业资金要求较高，在当前市场环境下，土地市场低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎。此时，受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力。总体来看，增加供地批次有利于稳定市场预期，而有的城市单批次供地数量减少，可以提高企业拿地积极性，减少流拍。

展望2023年，张凯预计：“短期来看，土地市场低温态势或难改，后续各地或会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整，预计2023年‘两集中’土拍模式也将通过‘因城施策’的方式迎来更多变化。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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