苏州楼市12月14日跌落情况 苏州楼市12月14日跌落预测

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苏州楼市“变调”24小时,在这一天中都发生了什么?

苏州楼市“变调”24小时：昨日销售员奔走狂欢，今日买房人面临毁约 ，苏州在经过一天的时间有买房不限购政策变成买房政策恢复到原先的政策必须缴纳，需要满足期限才能够购买房子，这个行为再次出现的时候，引起了网友的强烈吐槽，很多网友在评论区说买房一定要趁早，不然一天的时间就出现很大的变化，不到24小时，首个强二线城市的全域放宽限购政策便宣告暂停。 这一消息让网友进行了强烈的吐槽，因为很多人在这一天已经和其他人签订了购房合同，但是当这个政策取消的时候，意味着对方不能够正常买房，还会造成赔付对方违约金的情况。

所以苏州这一天之内发生的这些事情给买房者造成了很大的经济损失，因为这一天之内有很多人已经签订了购房合同，突然的临时取消，让很多人面临着毁约的风险，很多网友在评论区吐槽声音也是非常激烈的，很多网友说如果当天不赶紧把房子买到手，第2天房子就没有买房资格了。很多网友说这简直是天大的讽刺，买房也能当儿戏吗？作为一个这么大的事情，为什么政策会在一天之内发生翻天覆地的变化？

也有很多网友在评论区里面要求相关的部门一定要彻查这件事情，为什么买房这么大的事情，政策说不定就比这一天内也导致了很多人出现了活跃的情况，那么这个责任由谁承担呢？所以消费者的情绪也都是非常激动的，必须给出合理的说明且给予消费者相应的补偿，才能够平息这场闹剧，买房是一项非常大的事情，作为相关部门这么肆无忌惮的开玩笑，那么拿消费者的权益放在哪里呢？所以这件事情引起网友们的关注度还是比较高的所造成的影响也是非常大的。

苏州加入“松绑”阵营:二手房限售期5年缩至3年

（记者 李贝贝）4月11日，苏州市开始调整限售政策，二手房限售期限由5年缩至3年。同时，调低非户籍居民家庭在苏购房门槛，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。市场分析人士认为，目前苏州房贷利率在低位，再加上限售放松，金融端叠加政策端利好，市场信心有望得到恢复。

苏州放松限购限售

4月11日上午，“苏州放松了限售政策”的消息在网络甚嚣尘上。《华夏时报》记者看到，部分自媒体登出了一份苏州市吴中区的二手房买卖合同，合同封面显示，“购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让”。

随后，《华夏时报》记者从苏州市房地产市场和交易管理中心确认了这一消息：苏州二手房限售期限由5年缩短至3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。

同时，苏州市限购政策也有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。另据克而瑞等研究机构透露，“外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房”的新措施也于4月11日起执行。

上述三条措施，对2023年苏州市政府出台的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（以下简称《意见》）进行了适度松绑。

公开资料显示，2023年7月24日出台的《意见》提出，即日起，苏州对苏州市区（包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）的新建商品住房和二手住房都实施限制转让。苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让；市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目，包括已经取得预售许可尚未申请草签的商品住房，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让。

同时，《意见》规定，2023年7月25日起，非本市户籍居民家庭，在苏州市区、昆山市、太仓市范围内只可申请购买第1套住房。且非户籍居民家庭在这些范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

政策端的松绑之外，《华夏时报》注意到，苏州房贷利率也在持续降低。据克而瑞苏州统计，苏州房贷利率自去年11月开始出现回落。今年3月中旬以来，苏州房贷利率更是全面下调：目前除平安银行、光大银行和江苏银行首套房贷利率为4.65%之外，包括中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等在内的多家银行放贷利率均为4.6%。同时，银行额度充足，大部分银行放款速度都控制在一到两周之内，小部分银行审批完成即可放款。

多城楼市释放积极信号

尽管目前正式文件还未落地，但作为长三角重点城市，苏州限购限售全面松绑被认为颇具风向标意义。市场观点认为，苏州放松二手房的限售，加上金融信贷政策的宽松，将会大大修复市场信心，释放出积极的市场信号。

“总的来说，从放松限售、限购再到购房资格的放松，可见政府意在提振房地产行业的信心，对当下低迷的楼市具有一定的促进作用。”克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师戈文问认为。

在戈文问看来，无论是限售还是限购政策的放松，归根结底是“开需求源”。

如戈文问所言，“苏州无论是新房还是二手房市场，从去年四季度以来都处在持续低迷的态势中。”公开资料显示，2023年下半年开始，苏州楼市开始持续走冷。链家网数据显示，苏州市区二手房目前库存量超6万套，区域内二手房一季度总成交9853套；新房方面，据克而瑞苏州房产测评统计，3月苏州市区新建商品住宅供应面积为47.18万平米，环比增加421%，同比减少52.4%；成交面积为52.71万平米，环比增加77%，同比减少41%。

戈文问坦言，此次苏州限售时间从五年改三年，短期内的影响不大，会促进苏州二手房市场流动性的提升。限购门槛放宽也降低了买房的门槛，对于增加苏州外来客户购房需求有一定促进作用。外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房，可以促进此前已经投资苏州的外地人进一步置业、升级改善置业。

“政策调整有所为有所不为、为后续调整留有余地。”李宇嘉向《华夏时报》记者表示，苏州3条放松政策中，限售的政策力度比限购小，松绑对市场的影响没那么大，限售并未彻底退出，而是从5年缩短至3年，有助于释放换房需求，增加市场供应，促进新房和二手房良性循环等。“此次没有将限售取消，彰显了苏州在政策调整上的谨慎态度，小步快跑，高频密集，逐渐渗透到市场，逐渐改善预期。”李宇嘉表示。

需要注意的是，苏州只是近期限购放松大潮中的一个缩影：据《华夏时报》记者不完全统计，截至4月6日，4月前6天内就已有兰州、衢州等5个城市放松楼市调控政策。

李宇嘉告诉《华夏时报》记者，近期，楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，从之前的小打小闹（比如购房补贴、增加公积金额度）升级到松绑或取消限购、限售、首套房认定标准从“认房又认贷”变为“认房不认贷”等；范围上从内地三四线城市扩散到了能级较高城市，比如郑州、福州、兰州、哈尔滨等，也包括此次的苏州。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，从兰州、南京、苏州等城市放松调控来看，政策松绑从二线城市开始进入到新一线城市。此前是郑州、哈尔滨、福州等城市开始松绑，但都属于弱二线城市。“现在实际上进入到强二线城市或新一线城市，这个是非常重要的变化。”严跃进告诉《华夏时报》记者：“从这个角度看，政策松绑的最大意义是政策覆盖面不断增强，或也意味着后续其他一些新一线城市或强二线城市也会有松绑的动作。”

李宇嘉认为，调控是“逆风向行事、平滑市场波动”的短期举措。结合楼市基本面及稳增长的重要性，毫无疑问，新一轮政策松绑期到来了，松绑、纾困或刺激的力度会加大。

巨轮转向!楼市的风向又要变了

来源：君临

房地产回暖的迹象越来越明显了。

深圳市房地产信息平台公布的数据，2023年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%。

二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。

不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：

北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。

上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。

广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨164.69%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。

根据一家房产中介的数据统计：

3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了0.27%。

其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到1.72%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。

另外，土地流拍现象也在减少。

根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，达到了过去一年当中最低的水平。

此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。

土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。

所有的数据指标，都在指向一个趋势：

房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。

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从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。

目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。

也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。

过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。

如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。

这是地产回暖的内在根本动力。

另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。

第一，宏观政策层面。

国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。

可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。

第二，对消费端的减税和信贷宽松。

3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。

另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。

不但利率下调，而且贷款条件和放款速度，均有所松动。

以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。

减税、信贷利率下调、放宽贷款条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。

第三，对供给端的融资支持。

目前，不仅消费贷款的门槛在下降，房企的融资贷款利息也在下调。

根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。

这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。

第四，市场预期和投资情绪发生改变。

从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。

就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。

市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。

3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。

当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。

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那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？

君临认为，我们要重点关注三个逻辑：

1.行业集中度的提升；

2.强融资能力带来的逆周期扩张；

3.聚焦一二线城市的经营策略。

从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。

以过去五年的数据来看——

2023-2023年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。

集中度的提升有越来越快的迹象！

尤其是2023-2023两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。

而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。

因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。

我们再来看2023年1-3月的地产五强销售情况。

增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。

而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！

这是怎么回事？

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保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：

强融资能力带来的逆周期扩张。

我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。

保利集团何许人也？

央企中的战斗机。

截至2023年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。

背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。

想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。

保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。

另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。

首先是融资成本。

过去几年，保利地产的融资利息从2023年的7%，最低下降到4.7%；

虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到4.9%；

但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比较明显。

房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：

一个是融资成本，一个是资金周转率。

民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源关系，在融资成本上取胜。

在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。

甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。

恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。

唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。

这一轮房地产周期是从2023年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：

2023年36.33%，2023年47.19%，2023年28.57%，2023年1-3月74%！

始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。

这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。

比如2023年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2023年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。

虽然期间的资产负债率有所上升，达到79.32%，但债务结构仍是健康的。

目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

资料来源：公司公告

短期债务风险是可控的。

保利地产有息负债率从2023年开始不断下降，到2023年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。

资料来自公司公告

截至2023年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。

这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。

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逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。

保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。

这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。

我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。

这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。

保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。

不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。

资料来源：公司公告

谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。

不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。

在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。

并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。

相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。

三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。

4月8日上午，国家发改委印发《2023年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。

这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。

这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。

根据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：

超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。

特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。

Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。

Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。

总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。

这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。

坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。

读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？

这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定，因为除了基本面的机会分析，还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。

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