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证券时报记者 罗曼 吴家明
受新冠肺炎疫情影响，今年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场陷入冰点。证券时报记者近日走访深圳中心区多个写字楼发现，写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租现象较为普遍。记者在实地调查深圳宝安区石岩一带工厂时发现，很多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市。
“深圳这边厂房租金以及人工成本太高了，租金从2023年的8元/平方米增长到现在的40元/平方米，产品价格涨幅却远不及租金及人工成本，所以就将工厂搬到了惠州。”一家具生产厂商老板向证券时报记者表示。
不过，石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业升级有关，即淘汰产业链低端工厂，逐步打造高新技术产业园区。有几位资深的写字楼销售经理也对记者表示，写字楼大量供应可降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时鼓励更多企业做大规模。
写字楼空置率较高
今年以来，深圳写字楼市场遭遇寒冬。戴德梁行最新研究报告显示，一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末下降3%，空置率达24.6%。
近日证券时报记者实地走访深圳福田、南山、罗湖等区，调查CBD写字楼出租情况。在福田CBD凤凰大厦，贝壳中介杨先生介绍：“目前凤凰大厦的空置率在10%左右，每一楼层基本都有几套空置。之前租金220元左右一平方米，现在最低能谈到120元/平方米。这是之前从来没有过的，租金降幅45%，现在去跟业主谈还有降价的空间。”
深圳市福田中心区的甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪以及平安金融中心的空置率则徘徊在30%左右。链家地产中介王先生向记者表示：“现在租比较划算，卓越世纪中心有一整层对外出租，业主报价180元/平方米，但是春节前卓越世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上。如果看中了，在180元/平方米的基础上还可以再谈。如果租约在3年以上，谈的空间更大。”
在南山科技园上班的陈晨，最近也在帮朋友物色办公地点。由于公司偏向互联网行业，南山科技园成为其首选。“现在许多写字楼季付、半年付都有相应优惠，免租期也可以谈，一些二房东甚至已经不赚钱在租。如果价格不合适，也有低至每平方米70元左右的物业。”该片区一位中介告诉记者。
造成写字楼空置率攀升的另一原因为新增供应。在经历几个季度的需求疲软后，今年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。
戴德梁行研究报告指出，写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。在需求放缓的背景下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率恐将再度上探。
在罗湖笋岗片区，一些由旧仓库和批发市场改造而成的写字楼，日益得到中小企业的青睐。记者发现，笋岗片区有越来越多的旧仓库和批发市场改造成写字楼，企业入驻率保持相对稳定。有进驻的公司工作人员告诉记者，类似写字楼的价格，空间却比一般甲级写字楼要大，而且对入驻企业的要求也没有那么高，比较适合中小企业。
店铺招租广告频出
疫情之下中小企业生存困难已成业内共识。从事服装批发生意的秦小姐感叹春节至今生意越来越难做。“虽然国内疫情好转，但是南油服装市场人气连平日的十分之一都未恢复，本来就是做批发生意，现在却开始做零售，并且开始直播带货，希望能熬过这次疫情带来的冲击。上个月我跟另一合伙人商量后，决定将现有门店面积缩小一半，另一半转租。业主也同意了，因为一旦失去客户，他们再想招租可能就难了。”
秦小姐所在的南油服装市场，是深圳最大服装批发地，此次受疫情冲击严重，门店转让、旺铺招租广告随处可见，行业恢复元气任重道远。
深圳市十大特色文化街区之一的大芬油画村也在经历店铺退租阵痛。记者实地走访发现，不少艺术店铺已人走楼空，靠近停车场入口的旺铺位置也正在转让。值得一提的是，大芬油画村的不少店铺订单几乎70%来自国外，出口量曾占到全球油画贸易的半壁江山。
“油画并非像柴米油盐一样的生活必需品，受到经济影响比较大，所以即使疫情好转，市场恢复也不会很快。”原创画师薇薇向记者表示，“这里每天都有店铺转让、退租，实在撑不下去了。之前这里店铺转租，转让费就要几十万，现在连转让费都不用了，门面很多。”
薇薇告诉记者，像此前“五一”、国庆节等节假日店铺每日营业额可高达上万元，今年“五一”店铺一单生意都未做成。
不少店铺都在清仓特价转卖字画。也有画师告诉记者，准备转型线上直播，脱离对店铺的依赖，通过直播带动销售的商业模式，将粉丝的关注转化为经济收入。
“我在油画村待了10多年了，应该是比较早的一批画家，租的门店大概有300多平方米，租金从最开始的1000多元到如今上涨了7倍。”店铺黄老板正准备退租，“这么下去也不是个办法，经常几天没有生意，国外的单接不到，国内的订单也很少。”
在更高端产业有所作为
除了写字楼、店铺退租以外，作为深圳主要工厂聚集地——石岩已有相当一批工厂陆续搬迁，往东莞、惠州、佛山等地转移。家具生产商赵老板告诉记者：“石岩厂房租金目前均价在40元/平方米左右，但是惠州给到工厂的厂房租金是8元/平方米，员工工资是计件来算。相比深圳来说，惠州给到企业的优惠力度非常大，也更吸引人。”
“我们工厂在深圳已经有20年了，规模比较大，但目前总部可能也会马上搬迁至惠州，因为惠州也有相关的上下游产业链配套。”石岩一家纸盒包装公司禧图纸品印刷（深圳）有限公司的办公室工作人员罗先生告诉记者。
受制于用地减少，租金、员工工资、原材料等要素成本上升，大规模、机械化生产企业的发展空间也逐步被压缩。这些企业的规模从几千万元到数十亿元不等。
随着人气降低，二手房东承租改造的农民房也面临无人可租的境地。厂房招租的广告也越来越多。
赵老板告诉记者：“这几年深圳政府一直主导产业升级，淘汰一些落后低端制造业，但是如果低端制造业都迁走了，谁来服务这些高端制造业？石岩工厂区聚焦的企业其实是一个上下游的产业链配套，如果一个制造业搬迁，就可能意味着一个产业链的迁移，很多上下游配套的企业也都随之迁走。很多小企业是有附带关系的，这对深圳先进制造业的发展也不利。”
据悉，近年来，宝安区石岩街道正在进行产业转型升级，拟打造以人工智能、航空航天、新一代信息技术、物流仓库等为代表的高新技术产业集群。石岩街道2023年工作报告中提及，石岩片区不少企业处于价值链、产业链低端，一些大企业订单下降，动力不足，6家生产基地产值占街道23%，在地纳税仅占街道2%，5500家企业占据75%的产业空间，但仅贡献10%的产值。
学者金心异此前表示，目前以深圳为枢纽的城市群，已初步建立了科技创新的市场制度体系。这个成就说明，中国企业完全可以在更高端的产业有所作为，最理想的结果应该是沿海的经济中心转向高端产业，而低端产业转向周边欠发达地区。
对于产业链“断链”的隐忧，中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达在接受证券时报记者采访时表示，企业将生产线迁到周边的东莞、惠州、中山等城市，对深圳产业链的完整性不会带来太大影响，但如果迁到更远的江西，甚至越南或其他东南亚国家，那深圳就真的需要“补链”了。
在郭万达看来，企业将生产线迁至周边城市，正是粤港澳大湾区发挥的产业承接作用。“产业链不是按行政区划来界定的，只要在一小时经济圈内实现生产要素流动，就不一定要在深圳。”
“商改租”或成新模式
有资深的写字楼销售经理表示，如果写字楼真的严重过剩，“商改租很容易”。
“商改租”有望成为深圳租赁住房筹集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置、深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的现状，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民“住有所居”的目标。
说起商改租，就不得不提长租公寓。回报率低、盈利难，一直是长租公寓行业的痛点，在疫情影响下，如果资金实力不够雄厚，随时会面临资金链断裂的问题。
住在龙岗坂田万科城的罗易最近就感到有些受宠若惊。“在这租住了5年，今年还是第一次接到房东电话，主要问我需不需要更新一些家私和家电，然后在不加租的前提下让我续租。”
受疫情影响，深圳多家长租公寓都推出不同程度的减租或其他配套优惠。福田区一位长租公寓管家表示，现在除立减部分租金外，还给租客5天空置期，这些租房福利可以说前所未有。在福田景田片区，一家房企背景长租公寓的工作人员告诉证券时报记者，虽然目前长租公寓出租压力普遍存在，但相较前两月而言已有出现一些好转的迹象。“目前28平方米的房源租金是5800元左右，如果长租一年可以有些优惠，但幅度不会太大，毕竟我们的品质和成本还是很高。”
近日，住建部对外公布《住房租赁条例》征求意见稿，并向全社会征求意见。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化、规范化，对行业发展意义重大。大浪淘沙，适者生存，从无序到有序，政策规范的即将出台和疫情黑天鹅的冲击，加速了行业整合洗牌的步伐。长期处于低迷中的公寓行业，亟需某种正能量的声音出现，重拾发展信心。
纵观我国长租公寓的发展历程，房企系品牌在其中的作用不可小觑。作为一支与住房租赁业务高度相关的正规军，房企系公寓品牌为长租公寓市场的规模和品质方面贡献了突出力量。近期，星河控股集团在长租公寓领域再添大动作——9月21日，星河控股集团星河郡寓品牌发布会暨深圳雅宝店开业典礼在深圳举办。发布会以“郡领华章，寓集大成”为主题，标志着星河控股在长租公寓运营板块的发展更进一步。
活动伊始，星河置业集团酒店公寓事业部总经理周建辉先生发表致辞，他在致辞中提到，作为“星河特色的城市综合发展运营价值生态圈”的重要一环，星河酒店公寓事业部着力于星河酒店及公寓项目的管理运营，以国际化视野，专业化管理团队以及智能化运营体系，持续为酒店、公寓项目赋能，助力城市可持续性发展。
星河置业集团酒店公寓事业部总经理周建辉先生致辞
本次活动特别邀请到了深圳市公寓租赁行业协会会长、住房租赁指数研究院院长甘伟先生致辞：“在我的从业生涯中，像星河郡寓这样高品质、精细化的公寓作品是极其罕见的。”他提到，从今天的活动中充分感受到星河郡寓的品牌价值：居住品质化、租赁社区化、运营城市化。最后甘会长特别提到，“星河郡寓·深圳雅宝店”作为星河控股集团全新作品，是一个在深圳乃至全国具有里程碑意义的项目。”
深圳市公寓租赁行业协会会长、住房租赁指数研究院院长甘伟先生致辞
深耕公寓运营
产品细分再升级，精品公寓集大成
星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有地产、金融、产业、置业、物业五大集团，业务覆盖珠三角、长三角、京津冀、中西部四大重要城市经济圈，布局深圳、广州、天津、南京等29座城市。星河控股自2023年开始涉足长租公寓运营，践行企业社会责任的同时，让城市奋斗者住有所居。截止目前已成功运营20余个公寓门店，运营房间数近5000间，平均入住率超过90%。业务布局在深圳、广州、上海、惠州、东莞、常州等多座城市。
随着城市租赁人口的扩大，各个群体间租住需求差异显著，以及长租公寓行业分工趋势增强，星河控股也开始专注于住房租赁细分市场的精耕细作，并分别创立三大公寓品牌：星河盟客、星河郡寓、及星河菁邸，为城市不同租赁人群提供符合其需求的租房产品。
作为极具活力的世界级城市群之一，粤港澳大湾区在近年来国家战略扶持下，迎来绝佳发展机遇，各行业高端人才纷至沓来。深圳更是作为大湾区的核心引擎，城市精英群体迅速扩大。随着居住端消费水平升级，高品质的租住产品成为市场稀缺。
星河郡寓正是对标城市精英人群的细分公寓品牌，该品牌以星河精品理念为引领，聚焦高品质、高标准、高服务的精品公寓，以“品质思想领地”作为品牌口号，旨在为精英人群提供品质居住空间，现代典雅的设计风格，高规格的装修配置，配备智能化社区管理，鼓励对现代生活方式的探寻与思考。
作为星河控股旗下精品公寓品牌，星河郡寓的问市将开启星河控股集团进军长租公寓行业精品公寓细分领域新的华美篇章，对于丰富星河现有公寓产品线、星河“大居住生态圈”以及深圳长租公寓市场具有重要意义。
星河郡寓产品实拍
星河郡寓·深圳雅宝店
重新定义品质租住生活
作为发布会的重要环节，星河郡寓·深圳雅宝店的开业受到行业诸多关注。该项目作为“星河郡寓”品牌的首个标杆旗舰项目，具有多项核心优势。
项目物业类型为独栋物业，在深圳、乃至全国极具稀缺性。在产品打造上，雅宝店定位高品质租赁社区，拥有718套面积在33-66㎡之间，涵盖单间、一房一厅及两房一厅的主力户型；雅宝店设有独立大堂，为租客精心打造了500㎡多功能公共空间，配备户外休闲区、商务会议区、精品水吧区；公寓倡导智能化长租社区生活，配备人脸识别系统、智能门锁系统等智能安保设施；以及与深圳星河吉酒店·臻品之选公用的健身房、宴会餐饮等丰富的配套设施，为租户营造满足社交商务休闲等多种需求的生活空间。
星河郡寓产品实拍
在区位及配套方面，星河郡寓雅宝店同样首屈一指，项目坐享深圳地铁10号线雅宝站无缝接驳，轻松打造5分钟便利生活圈，未来更有超20万㎡星河WORLD·COCO Park 品牌商业配套，便捷生活一步即达。
精耕细作、多种模式经营
星河打造“大居住生态圈”
经过几番调整与洗牌，公寓行业从早期的唯规模论逐渐回归到扎实稳健的运营层面，开始进入精耕细作的行业深耕阶段。在马太效应下，缺乏运营能力的企业将逐渐出清，资源将越来越集中到有实力、有品牌背书的头部企业。
这样的发展趋势与星河控股发展公寓业务的战略不谋而合，长期以来，星河控股将长租公寓业务作为集团践行社会责任、参与城市更新的重要落脚点，并坚持稳扎稳打，形成了多元的产品品类和良好的用户口碑。
星河郡寓周边商业配套
为更好地运营酒店、公寓等存量资产，星河控股成立星河酒店公寓事业部，着力于星河酒店及公寓项目的管理运营。截止至2023年9月份，合计管理运营酒店、公寓项目近30个。并探索出自持运营、委托管理、品牌输出等多种经营模式，可匹配各类物业项目的开发、改造及运营工作。
不同于商品房销售，租赁更代表民生，长租公寓是响应国家租售并举政策的新兴行业，关系到无数城市奋斗者的安居梦，需要企业有长远眼光、全盘思维、社会责任，和扎实的运营能力。
星河酒店公寓事业部的星河公寓业务板块拥有星河控股集团32年品牌实力加持，以及公寓运营团队专业运营管理经验，将成为推动大湾区乃至全国长租公寓发展的重要力量。星河郡寓品牌也将作为“星河特色城市综合发展运营价值生态圈”中的突出一环，致力于存量物业的增值运营，为城市租赁人口提供更具品质的生活空间。
凤凰网房产7月8日讯（编辑 姜鹤）租金上涨、长租公寓“攻占”城中村……关于租金的问题成为不少想在深圳扎根的年轻人的“心头病”。
7月4日，深圳市住建局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)面向社会公开征求意见。《意见》提出了多项政策措施，以进一步规范租赁市场行为，促进深圳住房租赁市场平稳健康发展。
主要内容有哪些？
一是多渠道增加租赁住房供应
《意见》提出“力争到2023年新增建设筹集各类住房60万套，租赁住房不少于30万套”等目标，包括提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。
二是规范住房租赁市场行为
《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和租赁合同登记备案制度；建立住房租赁指导价格发布制度，引导市场合理定价；加强租赁企业、中介机构交易信息和交易行为的监管；完善住房网格化管理机制等政策设计。
三是规范城中村规模化改造和租赁经营行为
《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造。同时，要求租赁企业应当优先满足原租户的租赁需求，并参照租金价格指导标准合理定价，严格执行政府制定的用水用电价格。
四是发挥住房租赁交易服务平台作用
《意见》提出加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施，要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。
五是加大住房租赁政策支持力度
《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了政策措施，对发展住房租赁市场带来强有力的支持。
六是加强住房租赁市场秩序整顿
《意见》提出严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁贷款监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施，力求采取住房租赁市场专项整治行动等手段有效打击市场乱象，保障租赁双方合法权益。
对租房会带来哪些变化？
1、税收优惠
无论是住房租赁企业，还是将房产出租给住房租赁企业的企业，甚至是有房出租的个人房东，《意见》均在税收方面给予了相应的政策优惠。
如《意见》中提出，对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前综合征收率为0%。2023年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
深圳市住建局表示，此举是为切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能，提高租金价格指导力度，故提出在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，给予一定的税收优惠政策。
2、住房租赁指导价格
证券时报记者注意到，在上述政策优惠中反复出现的“政府住房租赁交易服务平台”早在2023年12月18日就已正式上线。与此同时，《意见》将去年延期一年未发布的深圳市住房租赁指导价格再次提上日程，但作为上述税收优惠的先决条件之一，判断租金高低的住房租赁指导价格何时发布并未在《意见》中说明。
事实上，深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。记者查询到深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2023年房屋租赁指导租金》。根据这份“深圳官方租房指南”，2023年深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米，相比2023年的24.6元/平方米，整体平均租赁价格增长6.1%。
不过，现实中深圳普通商品住房的房租租金远远高于这些数字，虽然住房租赁指导价格有着“官方租房指南之称”，但该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离，而并未被广大房东、租客所认可。那么，住房租赁指导价格究竟何时能出成为了舆论追踪的焦点之一。
3、个人租房更有保障
《意见》提出，制定全市统一的住房租赁合同示范文本，租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定；出租人不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费。
此前，由 “租金贷”引发的债务纠纷曾引发关注。据悉，“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司预先把整期租金付给租赁企业，再由租赁企业交给房东，租客定期向金融公司还款的资金运作模式。
《意见》明确提出，严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务；住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控，防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业，银行不予发放贷款，不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。
《意见》也进一步明确了城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
巧合的是，市场近日传出消息，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约的“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。
对此，万科给出回应称：租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，也将继续稳步推进。截至目前万村已开业四百余栋，一万余间，但在推进过程中确实遇到了一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展，感谢外界对万村业务的关心。
2023年，万科在深圳区域大力推行“万村计划”，这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务。但在2023年，深圳市场爆发对于城中村房源改成长租公寓后租金暴涨的讨论。随后，一场关于综合整治还是城市更新的讨论，让深圳城中村再次成为舆论焦点。
证券时报记者近日再次来到去年深圳城中村综合整治的舆论中心——位于罗湖区的笋岗村，相关综合整治工程完工后这里恢复了往日的平静。
有当地村民告诉记者，”这里就是把村里面的主干道和紧靠宝岗路边的一排房子进行了翻新，其余地方基本没变。当时，确实有一些公司想收纳一些房源改成长租公寓，但这边租金已经很高，改成长租公寓后的租金可以想象，肯定难以让一般人负担得起。”记者调查发现，一套50平方米左右的农民房月租多在2500元至3000元之间，租金本身随市场大环境变化而动，但笋岗片区附近大规模的城市更新项目即将入市，大量的就业人口使这里的租金居高不下。
城中村综合整治成为重要的租赁用房来源，但城中村显然是一个非常复杂的系统课题，房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。不过，除了城中村的房源问题，长租公寓行业过去问题频发：多个长租公寓品牌爆雷、甲醛超标、捆绑借贷平台等消息接连曝出，一些房企不得不收缩长租公寓业务。
有曾经投资城中村长租公寓的业内人士表示，业主一旦交房，企业就要开始付房租，还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。此外，在对房屋进行结构改造时也会遇到很多麻烦。其实，不管是二房东还是大型房企的自有物业，目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期。
由此可见，对于长租公寓行业，尚在征求意见期间的《意见》都将起到重要影响。
现在距离出台租金指导价还有不足3个月的时间，上述《意见》究竟会带来哪些变化？我们拭目以待！
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