房企1月融资总额降七成是真的吗 房企1月融资总额降七成是多少

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发债是从境外融资的主要手段吗?

2021年房地产调控持续深化，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。克而瑞房地产研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

此前由于汇兑风险遇冷的海外融资，今年又成房企融资的重要手段。据克而瑞监测数据统计，截至9月底，已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元，已超去年全年总额。

其中，发债是从境外融资的主要手段。截至9月底，108家房企境外发债金额总计约1556亿元。比如中国恒大，在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金，占今年融资总额的近一半。从企业境外发债成本来看，加权融资成本为6.6%，较2021年上升了1.2个百分点。

除了境外融资，资产证券化也是房企融资的通道。2021年1月至9月，多家企业完成发行资产证券化产品，发行金额达334.5亿元，同比大幅增长120%，也大大超过2021年全年总量。与往年相比，发行企业数量增加，且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元，其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。

值得关注的是，由于房企拿地资金受政策所限，今年以来，与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。这种合作模式主要由房企主导，寻找市场上有价值的项目进行并购开发，或对开发滞后的项目及公司进行盘活，再利用房企的品牌和营销优势，推动项目的开发和销售。

2022年1-4月房地产企业销售表现

关于 房地产 企业销售表现研究成果指标体系更新说明：

观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长，在当前行业变化之下，权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额，也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。

楼市 修复进度延缓，前100房企累计权益销售同比降52.8%

多地持续释放楼市宽松政策，但由于市场预期与疫情等因素，楼市销售修复进度有所延缓。

数据来源：观点指数整理

观点指数发布的"2022年1-4月房地产企业销售表现"研究报告显示，1-4月前100房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%，降幅扩大4.3个百分点。

4月前100房企实现权益总销售金额3475亿元，环比减少10.9%，同比减少63%。

数据来源：观点指数整理

从整体销售情况来看，1-4月前100房企销售区间分布往尾部靠拢。52家房企权益销售金额位于100亿元以下，较去年同期增加33家。另外，仅有1家房企权益销售金额突破1000亿元，较去年同期减少5家。

数据来源：观点指数整理

聚焦头部房企，前20房企1-4月录得权益销售金额同比减少44.9%，单月录得权益销售金额同比减少54.2%，环比减少21.6%。14家即70%的头部房企累计权益销售同比降幅超过40%。

从销售表现来看，尽管多地释放购房利好政策，但短期没有完全扭转，当前楼市还暂时处于调整过程中。接下来的5-6月或将迎来边际改善，房企需要准备推售货值，加大供应力度和促进销售回款。

等待小阳春：商品房销售量价齐跌，开发投资、开竣工走弱

国家统计局数据显示，2022年1-3月，全国商品房销售金额为29655亿元，累计同比减少22.7%；全国商品房销售面积为31046万平方米，累计同比减少13.8%；商品房销售均价为9552元/平方米，同比下降10.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

单月来看，全国商品房销售金额为14196亿元，同比减少26.2%；全国商品房销售面积为15343万平方米，同比减少17.7%；单月商品房均价为9252元/平方米，同比下降10.3%。

第一季度全国商品房销售金额的下降主要有以下原因：上海等城市疫情复发，影响当地与周边区域的楼市销售；由于疫情和市场环境等原因，潜在的购房者预期未来收入下降，消费信心转弱。

另一方面，商品房销售价格与销售体量同比下跌，这表明在市场购房需求减弱以及回笼资金诉求增强的双重因素推动下，房企降价促销行为在逐渐增多。

目前多个城市出台了降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限贷等楼市宽松政策，预计未来市场将逐渐复苏，5-6月可能迎来楼市小阳春。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

投资端上，1-3月全国完成房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速较1-2月下降3个百分点；单月房地产开发投资13266亿元，环比减少8.5%，同比减少2.4%。

1-3月累计土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。单月土地购置面积501万平方米，环比下降40.2%，同比下降41%；土地成交价款303亿元，环比下降17.9%，同比下降0.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开竣工方面，1-3月房屋累计新开工面积29838平方米，同比减少17.5%，降幅较1-2月下扩大5.3个百分点；单月新开工面积14871万平方米，环比减少0.6%，同比减少22.2%。

竣工方面，1-3月房屋累计竣工面积16929万平方米，同比下降11.5%，降幅较1-2月扩大1.7个百分点；单月竣工面积为4730万平方米，环比减少61.2%，同比下降15.5%。

3月部分城市进行年内首轮集中供地，土地成交触底回暖，考虑到4月依旧有一部分城市土地集中出让，土地市场回暖趋势或将延续。

由于当前房企拿地意愿较弱，新开工面积持续下降；资金承压下房企施工进度减缓，竣工面积数据表现较弱，出现同比两位数的下滑。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

到位资金方面，1-3月房企到位资金38159亿元，同比下降19.6%，降幅较1-2月扩大1.9个百分点。3月到位资金为13106亿元，环比下降48.2%，同比下降23%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-23.5%、-11.6%、-4.8%、-31%和-18.8%。

楼市销售的不景气以及信用偏弱、房企融资缩减等因素影响下，房企当前的资金状况依旧严峻。虽然今年以来金融端宽松政策持续推出，但释放的流动主要惠及头部优质房企，距离传导至整个行业可能还需要一段时间。

年报季观察：增收不增利明显，对收并购持谨慎态度

截至4月底，多家房企已经发布经/未经审核财报，向市场汇报2021年经营情况和业绩亮点。

观点指数选取了行业内46家重点房企作为观察样本，对营收、净利润等财务数据进行分析。

数据来源：Wind，观点指数整理

营收方面， 46家重点房企2021年录得营收总额为50868亿元，同比增长15.1%，营收增幅区间为-31.1%至68.2%，中位数为15.5%。其中，36家样本房企实现营收同比正增长。

数据来源：Wind，观点指数整理

净利润方面，46家重点房企2021年录得净利润总额为4288亿元，同比减少17.2%，净利润增幅区间为-195.6%至74.3%，中位数为-16.6%。其中，30家样本房企净利润录得同比下降。

尽管2021年多家房企结转面积增加、营收增长，但普遍出现增收不增利的现象，主要原因是过去几年房企高溢价拿地以及区域楼市价格调控，结转毛利率降低；以及今年房企根据楼市价格表现，增加计提资产减值损失。

数据来源：Wind，观点指数整理

数据显示，46家重点房企2021年平均毛利率为19.4%，较2021年减少4.2个百分点，降至近5年来的低点。

数据来源：Wind，观点指数整理

对比来看，2021年华侨城、合生创展、富力地产以及金地集团毛利率降幅较大，同比下降23.7、20.7、17.2、11.7个百分点。

数据来源：Wind，观点指数整理

资产减值损失方面，出于谨慎原则，多家房企根据当前市场价格，加大资产减值计提数额。例如新城控股、万科、招商蛇口以及华侨城4家房企2021年计提资产减值损失48.4亿元、35.1亿元、33.9亿元以及21.2亿元，同比增长202.9%、77.4%、31.9%以及150.1%。

值得注意的是，在计提足额的资产减值损失以及强调拿地利润标准之后，多家房企对外表示，未来几年毛利率将企稳回升，增收不增利的情况或将得到改善。

收并购是当前的热门话题，业绩会上，多家已获取收并购融资额度的房企纷纷发表对收并购的看法以及未来计划。

来源：房企业绩会，观点指数整理

从相关表述来看，房企普遍对收并购持谨慎态度，并不会在获取融资额度后马上进行大肆收购。

其中，龙湖集团表示坚持生意逻辑，不会刻意收并购。招商蛇口则表示对比收并购项目与招拍挂土地的利润率、风险等指标，择优选择。

值得注意的是，招商蛇口提到，经历去年下半年土地市场低迷表现，地方政府推出一些优质地块，回报率相对较高且确定。例如合肥年内首次集中供地19宗，15宗达封顶价进入竞品质阶段，其中包含滨江和经开等热门板块地块。招商蛇口参与其中9宗地块竞品质阶段，但由于竞争房企过多，内卷严重，最终未能斩获任何一宗心仪地块。

对收并购有意向的房企亦在业绩会上阐述项目选择标准，整体来看，更倾向项目端而非平台股权端的收并购，更着重合作项目而非第三方项目的收并购，更关注并购项目负债、利润以及股东历史问题等经营性和合规性指标。

近期在并购市场上表现活跃的美的置业（自去年第四季度至今已经完成13个项目收并购）明确表示，目前收并购主要着眼于合作项目，而且针对出险合作方的项目收并购一定要有折价。

此外美的置业还将此次并购窗口作为调仓的重要时机，主要方向是提升项目布局城市能级，比如近期收购合作方南京、长沙、重庆、天津等高量级城市项目股权，并退出广西柳州、湖南岳阳等低量级城市项目。

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“三道红线”新规试点 房企多管齐下降杠杆

如果以“三道红线”标准来考量，根据2021年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2021年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。

房企融资监管正在不断收紧。

近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道，“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。

相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2021年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2021年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。

9月21日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。

该榜单以房企2021年新发企业债（包括美元债）、2021年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分，全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。

榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份（）、佳兆业的综合评分均在93分以上，分列前五。

其中，中国恒大、碧桂园、首开股份2021年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。

“融资和土地是房企发展的两个重要基础，必须做好融资工作。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控，大力拓展融资资源。

恒大融资能力居首

近日，房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线”。

“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。

房地产本质上是资金密集型行业，现金流就是生命力。

严跃进告诉时代周报记者，类似三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。

以恒大为例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。

另据榜单显示，恒大2021年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。

除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。

“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。

再看融创，2021年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有现金余额（包括受限制现金）为1208.6亿元。

另据榜单显示，融创2021年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。

房企回归到理性

除恒大、融创外，碧桂园2021年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。

从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2021年12月31日下降了49个基点。

“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，现金短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2021年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。

榜单中，以招商蛇口（）、保利发展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。

其中招商蛇口2021年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2021年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

保利发展2021年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

再看利润王中海。

中海2021年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。

中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”

据大公国际的研报显示，根据2021年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线，包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展（）等。

大公国际表示，长期来看，融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张和多元化动力，迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。

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