东莞城区新房 东莞2023新房

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“半价”买新房?东莞“三限房”来了

近日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于公开征求<东莞市三限房运营管理实施细则（征求意见稿）>意见的公告》（以下简称《征求意见稿》），对“三限房”的审核配售申购对象、分配方式、申购流程、规划建设、销售模式以及产权登记等相关标准做出了明确规定。。

根据上述文件，三限房（限房价、限地价、限销售对象）是指政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与承购人按份共有产权，面向符合规定条件的东莞市无房家庭供应的保障性住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“从东莞三限房的内容看，其实和共有产权住房的内容是相似的。不过在认购对象方面有一些重要约束，即无房、本地户籍或养老保险缴纳、学历或职称、限购一套等要求等，但此类门槛能够较好地保障相关就业者的认购权益和认购机会。从这个角度看，其对于全国其他城市共有产权房方面的工作是有启发的，即要优先保障项目所在片区职工等的购房权益，同时注重限购一套的规则运用。”

来源：东莞市住宅和城乡建设局官微

实际上，这并非东莞首次提出三限房的概念。

早在去年8月，东莞市人民政府办公室就发布了关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知，拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5镇试点建设三限房（共有产权住房）项目，建筑面积限定在70-80平方米，户型为2房2厅1卫或3房2厅1卫，实施基本装修交付。

具体到土地竞拍价格实施，三限房的出让地价按照东莞现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的基础上下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价；如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限价。

来源：东莞市住宅和城乡建设局官网

而具备从事房地产开发经营资质或资格的企业法人，需在土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。

房价制定方面，东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2021年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平。

去年9月，东莞东莞市公共资源交易网挂牌的首宗位于长安区的“三限房”地块，被东莞市东实旗云投资有限公司（以下简称东实旗云）以5.88亿元斩获，折合可售楼面价约11700元/平方米。根据出让文件，该三限房项目以70-80平方米两三房为主，实施基本装修交付。销售时符合三限房试点方案的承购人按总价的50%出资购买50%产权，此部分销售均价不能高于41791元/平方米，另50%产权由政府指定代持机构有。

也就是说，在购房初期，购房者只需按照总价的50%出资即可购得新房，购买单价不超过20896元/平方米。

《每日经济新闻》记者通过启信宝查询发现，东实旗云的股东为东莞实业投资控股集团有限公司（以下简称东实集团），持股比例为100%，而东实集团的股东为东莞市人民政府国有资产监督管理委员会。

按照18个月内办理商品房预售、30个月内完成竣工验收交付使用的要求，东实集团这四个项目最迟在2023年5月前办理销售证并入市，在2024年底交付使用。而去年4月已完成备案的大朗镇三限房花园项目，预计将于明年底交付。

“一进一出”操作更规范

在如此利好条件下，哪些人才可以购买“三限房”？

根据《征求意见稿》，三限房的承购人需要有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在东莞市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）。

来源：东莞市住宅和城乡建设局官网

但如果购房人放弃选定房屋或选定房屋后未签订认购书或购房合同，则取消三限房购房资格，3年内不得再次申购三限房（共有产权住房）。

此外，三限房交付一定年限后，在缴清购房款及税费后，承购人持代持机构提供的书面证明，到不动产登记中心办理不动产转移登记，共有产权住房变更为市场化商品房。

而且，承购人满足限定条件时，可在购买政府持有份额时可享受折扣优惠，即承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，承购人可按届时市场评估价8折一次性购买政府持有份额。或依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81 号）申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。

值得注意的是，《征求意见稿》还规定，承购人在东莞购买商品房，包括新建商品住房及二手商品住房前，需取得三限房完全产权或退出三限房。

在房价高企的一线和二线热点城市，共有产权房的规划和入市，为新青年居住提供了保障。

《每日经济新闻》记者梳理北京、上海、南京、广州、深圳、东莞、烟台等各地已实施的共有产权房政策发现，在各个城市具体规划和建设中，名称和操作细节略有不同。如东莞叫“三限房”，也有些城市将此前推出的可售型人才房、安居房等细分概念划进了共有产权房。

不过，各城市共有产权房的共性是承购人与政府共同拥有产权，只是各城规定的承购人所持产权比例有所不同，在50%-80%。关于共有产权房的出售转让，各地的规定一般是承购人取得不动产权证书或缴纳契税完税满规定年限后，允许转让其所持有的全部产权份额，并可自行上市交易，同时因特殊原因确需退出时允许产权退出。

“此次东莞的政策有很多亮点，如三限房退出过程中，允许通过中介机构进行买卖，有助于在退出过程中提高效率。对于通过伪造购房资格等来骗取购房项目的，此次政策也给予了很多严格的规定。类似做法都值得其他城市学习。”严跃进表示，此次东莞实际上在三限房“一进一出”方面是有各类规范性操作，即在认购和退出方面规定翔实且比较全面，有助于三限房（共有产权房）的运营更加稳定。

广州增城哪个区域最具发展前景?

目前广州增城主要有新塘，朱村，荔城，石滩板块，其中影响楼价和标杆板块，就需要看轨道交通的发达程度。其中新塘TOD随着轨道交通的发展，楼价已经得到很大的提升，但是由于价格已经很高，性价比就有所影响。

因此，增城目前最具发展前景的是增城石滩，因为一个板块的发展，离不开交通，石滩TOD有着7轨交汇的轨道交通，高铁，国铁，轻轨，高速环绕，无缝链接穗莞深，一小时内可以到达珠三角各个城市。

还有目前石滩，拥有着增城最优质的教育资源，有黄冈中学广州增城学校，碧桂园豪园中英文学校，天恩双语学校，居住在这里，可以给小孩拥有最优质的教育资源。

还有低碳总部园提供强大的就业机会和生产力，引入众多高新科技企业进驻，提高增城的产能发展。

最重要的，是目前石滩楼价，比广州，东莞都是价格洼地，购入门槛低，升值空间大，目前有个楼盘，碧桂园星禧，售价在1万6到1万7千多，小区园林舒适，置业在这里，都是非常舒适，是购房者的首选。

东莞购房资格最新政策2023年

近期，东莞楼市新政密集出台!先是东莞主城区(南城、东城、莞城、万江)和松山湖取消限购，其他28镇区二手房取消限售!同时，全市新房限售条件，也有所放松。

后二手房参考价取消，将推行“带押过户”。大家都在关注的信贷政策，刚刚莞e认购小程序更新，明确了限购、房贷、利率等各项细则。

01

东莞正式官宣

首付最低降至2成，不再区分面积段

按照东莞之前的政策:非普通住宅(>144m2)，首次购房(无房屋登记信息且无购房贷款记录)需要3成首付，首套房(无房屋登记信息、有购房贷款记录)首付需4成，已有一套房(无论是否结清)，再次购买首付需要6成!

而现在取消了豪宅界定，不再区分面积段，这也预示着，购房144平以上住宅，首次购房首付2成，首套房以及二套房，首付都降至3成。相比之前，门槛大大下降。

1、对首次购买住房(无房屋登记信息且无购房贷款记录)的居民家庭，贷款最低首付款比例为20%，利率下限为LPR-20BP(即4.1%)。

2、对购买首套房(无房屋登记信息、有购房贷款记录)的居民家庭，贷款最低首付款比例为30%，利率下限LPR-20BP(即4.1%);

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策(即最低首付款比例为30%，利率下限4.1%)。

3、对拥有一套住房，购房贷款未结清的，再次贷款购买第二套住房的居民家庭，贷款最低首付款比例为30%，利率下限为LPR+60BP(即4.9%)。

4、对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

02

东莞主城区、松山湖取消限购

其他28镇区二手房取消限售

2022年12月26日，东莞发布楼市新政:

莞城、东城、南城、万江、松山湖新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。我市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

这意味着，除了原来已取消限购的28镇，南城、松山湖、东城、万江、莞城也都取消限购了。

东莞全市区域的新房、二手房，不限户籍、不限社保都可以购买，钱够也不限购买套数!而28镇的二手房也取消限售了，可以随意卖了!

03

二手房取消参考价

东莞将推行“带押过户”

12月28日，贝壳找房、安居客等APP显示，东莞218个列入指导价的小区，突然不再显示政府参考价，而是直接显示市场挂牌价，这也预示着东莞二手房参考价正式取消。

仅2天后的12月30日，东莞市住建局在官网正式发文，东莞将正式开启“带押过户”业务模式!二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。

原交易模式下，如果二手房有贷款未还清，多以先结清贷款再过户。如此一来，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

而大家都关注的具体实施时间，官方称待相关工作准备就绪后尽快另行通知。

04

今天，我整理了东莞最新的购房政策，包括购房资格认定、限售、限贷、公积金贷款、税费、摇号规则、积分摇号规则、入户规则等购房的方方面面。

以下统计时间截至2023年1月10日11点!

特别说明:

1、购房家庭成员范围为“购房人、配偶及未成年子女”。家庭成员中的成年子女具有独立购房资格。

2、家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)中只要有一人拥有东莞市户籍，即认定为“本市户籍居民家庭”。

3、拥有住房套数的地域范围仅指我市行政区域内拥有的住房。

4、拥有住房套数类型仅指商品住房(即不包含房改房、集资房、福利房、自建房等房屋登记用途为住宅和公寓的其他房屋)。

5、购房人名下有一套我市行政区域内的商品住房，不论是单独所有还是与他人共有，均按其拥有一套住房计算。

6、两人及以上购房人拟共同购买商品住房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人分别新购一套住房对待。

7、父母离婚的，登记在未成年人名下的住房套数应计入有抚养权的一方名下。

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