句容土拍2023 2023年句容土拍

时间：2023-11-10 02:16:52 作者：平井坚

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南京最严“限墅令”:叠墅、假双拼等“擦边球”也被禁

别墅，是大多数人心目中的梦想居所，一座独栋低层建筑，有天有地有院子，一定程度上代表了财富和身心的双重自由。过去，人们对它的第一印象是“没钱，买不起”，但近期，南京人面临的情况却可能是“有钱，买不到。”

5月25日，《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（下称“《规则》”）正式出台，明确自5月17日起，禁止审批独栋、双拼和联排户型，且低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”、“叠墅”以及“空中别墅”等标注。

根据《规则》要求，新编或修改控制性详细规划时，原则上不再新增一类城镇住宅用地，一类城镇住宅用地主要为低层、低密度住宅用地。二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率大于1.0，建筑高度不得低于12米。

《规则》将开发商将低多层住宅变相设计成“别墅”，或利用“类别墅”来打擦边球以提高项目利润的做法全面禁止。《规则》发布当天，不仅引发了房地产业内人士的热议，相关话题更是登上社交平台热门搜索榜第一名，被市场广泛关注。

“高低配”产品模式受限

为了节约土地利用，国土资源部早在1994年开始限制低密度别墅用地的供应。之后每过一段时间，“限墅令”就会继续加码。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2023年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；同年，南京响应国家号召，规定禁止出让容积率1.0以下的土地。

2023年，国土资源部出台最严“限墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

2023年4月，住建部发文，要求各省立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。随着土地资源的日渐减少，“限墅令”的政策日益严格，政策高压之下，别墅类产品难再动土。

此次南京时隔两年再次出台新版“限墅令”，除了限制独栋别墅的土地审批外，更是直接限制了以往被忽略的“类别墅”产品的供应，打击力度可谓空前。

5月26日，鲸平台智库专家、上海春之声投资集团董事长朱大鸣在接受时代周报记者采访时指出，过去房企拿地，特别是大型综合性项目，往往会在综合容积率上做文章。例如：高层区容积率特别高，而省下的容积率就摊薄到低密度别墅上。不仅如此，一些开发商为了回避规划审批，假双拼别墅等产品花样百出。

“这次南京规定细则出台后，房企要在房型上做文章就不可行了。按规矩办事，否则就不要拿地。” 朱大鸣进一步表示。

5月27日，中国房地产数据研究院院长陈晟向时代周报记者表示，此次南京“限墅令”还体现了供给侧方面对房屋供给的产品的态度——以刚需改善性需求为主，严格控制高端、奢华型占地过度的物业形态供给的控制。

他进一步指出，目前比较常见的“高低配”产品搭配的模式可能会受到限制，对一些追求高价格、高利润的产品会比较有难度，拿地的原则也会朝着高质量、高溢价的高层产品方面去下功夫。

潜在购房者或加速入市

“此次南京的政策对于新房市场影响很大，因为这次严禁的产品不但包括独栋，而且双拼、联排及多层叠墅也被禁止。5月20日集中土拍成交的地块，从政策印发时间来看，早于5月20日，新成交的低密地块将有可能成为绝唱，但也有可能直接面临冲击。”5月26日，鲸平台智库专家、北京房地产业商会会长、北京汇江亨通房地产开发有限公司董事长黎乃超向时代周报记者表示。

“预计未来南京别墅产品潜在断供，对于一些观望的客户来说，将一定加速其购买的决策时间。”黎乃超表示。

同日，长期关注南京房地产市场的行业人士李玥（化名）告诉时代周报记者，目前南京已开发或是在售的别墅，大多有几个共同点：面积大、总价高、流通性相对低、多临山近湖且环境一流，但大多数周边生活配套相对较弱，因此常常只是作为第二居所来使用。

“江北区内的独栋别墅，总价门槛过高，加上装修成本不菲，对买房人的资金要求也更高，如果只是从成交周期、成交量上看，远远不如普通住宅，但‘类别墅’的总价相对较低，同时也可以享受到院子、露台等附赠空间，从流通性上来说比独栋流通性好很多，因此过去几年中也就更容易受到改善类购房者的喜爱。” 李玥表示。

李玥进一步表示，不管是新房市场，还是二手房市场，此次“限墅令”短期内都不会带来特别大的冲击，一方面南京执行限墅令已经很久，另一方面所涉及到的购房人群来说较为有限。

朱大鸣也向时代周报记者表达了类似的看法，“南京限墅令是南京地方政府根据南京的用地总量制定的一项地方行业规则，对整体新房市场不会太大冲击，因为这仅是针对改善型客户需求。”

2023年楼市会回暖吗 2023年楼市将迎来抛售潮什么意思

2023年楼市可以说是很多人都在关注的行情，2023年进入尾声，还有几天就到了2023年，想要买房投资的朋友们来说，当然是希望2023年楼市会回暖，这样也会有优势一点，但这个是不好说的，谁都不知道之后的政策如何，刚需买房的话就更没必要去研究了，有合适的就可以下手了。

2023年楼市会回暖吗

1、持续打击投机行为

2、各地陆续全线放开限购

3、一线强二线城市开始止跌，具体表现为，房价低位盘整，成交量小幅度上升维持稳定。

4、土拍地价相对前两年打6-8折，新房价格不再高高在上，而是更亲民

5、二手房持续卖不动，只能降价，降价也比不上新房有优势

6、弱二线、三线城市以下持续跌，跌跌不休，直到出现租金抵月供，开始反弹

7、断供法拍房持续增多

8、经济复苏，90后炒股买基金的人数超过买房的。

2023年楼市将迎来抛售潮什么意思

2023年不要再激进的炒房了，因为房价的涨幅可能比以前要弱一些，随便买房都能赚钱的时代也已经结束了。

接下来如果你还要炒房，那么一定要做到常吃的准备也就是要比之前炒房多预留几年的现金流，这样的话你才能等来房价的上涨和兑现。

2023年如何避免在楼市踏空

我预判大概会有这3个阶段：短期触底，V型反弹，长期平稳回归价值。

房地产从长期来看的方向是逐渐下降的大趋势不会变的，这个“由短期看政策，中期看土地，长期看人口”的规律来决定的。最近的利好就是短期政策和长期的城镇化带来的。

那我们如何避免踏空？很明显我们需要在V型反弹的时候入手最合适，具体到几月份，根据规律估计在5月份左右，这里每个城市的时间段都会不一样，因为有的城市是存量房市场，有的城市是新房市场。

在这里我们需要关注3个指标：一个是二手房成交量有没有回升到20年左右的均值，一个是300万左右新房的库存有没有卖完，一个是大部分开发商整体的财务指标有没有好转。

对杭州而言新房的库存正在快速被去化，估计对摇新房的客户来说现在是最幸福的，随着库存的快速去化，摇号难度加大。二手估计会随着新政策的出台和新房供应的减少，价格会慢慢回升。

同时板块之间的价值差距会越来越大，申花的次新+学区；钱二的品质+江景大平层；艮北的小资情调+配套便利；奥体的次新+商业集聚，这些和外围以及老破小的价值差会越来越大。同时随着经济的快速复苏，大平层产品的消费在未来2年内会有一个快速的放量！这个市场会有更多的关注度。

北上广深盯好二手成交量的回升就行，同时抓准板块轮动，大概率不会踏空。

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